Le viager est une forme de vente immobilière dans laquelle interviennent un débirentier (l’acquéreur) et un crédirentier (le vendeur), et peut s’appliquer à tous types de biens. Le principe est le suivant : le débirentier achète un bien en versant au jour de la conclusion un bouquet, puis une rente jusqu’au décès du crédirentier. Ce dernier peut en outre conserver le droit de d’usage et d’habitation sur son bien.
Quel type de vente en viager : libre ou occupé ?
Si le vendeur décide de vendre en viager libre, ce dernier ne pourra plus occuper le logement. Cela peut s’avérer être intéressant pour lui puisqu’il pourra obtenir des rentes plus élevées qu’en viager occupé. Pour l’acheteur cela lui permet de pouvoir jouir du bien en tant que résidence principale. Le viager occupé procure l’avantage au vendeur de pouvoir rester dans le logement jusqu’à son décès, et pour l’acheteur d’obtenir une décote liée au droit d’usage et d’habitation du vendeur.
Vente en viager : 4 étapes du calcul
Déterminer la valeur du viager est un mécanisme complexe qui nécessite une connaissance poussée du marché et diverses techniques de calcul.
Ainsi, l’une des difficultés majeures afin de déterminer de manière juste la valeur du viager réside dans la fixation de la valeur vénale puis dans la fixation de la rente viagère, d’autant plus qu’aucune réglementation n’encadre la formule de calcul du viager.
Ce manque d’unicité encore plus complexe et nuit à la lisibilité du calcul et à l’harmonisation du marché.
1- La valeur vénale de l’immeuble
Le préalable, avant de se lancer dans le calcul du viager, est de déterminer la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix auquel le bien pourrait se vendre dans des délais raisonnables compte tenu du marché.
En effet, l’estimation de la rentabilité future de l’acquisition est indispensable et dépend de la valeur vénale du bien au moment de la transaction viagère.
2- La réserve de jouissance
Il peut s’agir d’un viager libre ou d’un viager occupé.
Pour le viager libre, aucune décote n’est affectée puisque cette forme de viager peut s’apparenter à une vente classique par laquelle le débirentier a immédiatement la libre disposition du bien.
Pour le viager occupé, la réserve de jouissance accordée peut être calculée grâce à deux barèmes :
- Le barème Daubry
- Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des Impôts
3- La déduction du bouquet
Le bouquet est la somme versée par le débirentier au crédirentier au moment de la conclusion de l’acte. Son montant est librement fixé par les parties, mais calculé à partir de la valeur vénale du bien. Aucune règle ne conditionne le montant du bouquet, il en va des usages et des besoins immédiats du crédirentier pour le fixer. Il représente en général 30% du prix de vente. Si une imposition intervient sur le bouquet, celle-ci se révèle intéressante puisqu’un abattement en fonction de l’âge du vendeur pourra s’appliquer
Pour un viager libre, il suffit de déduire de la valeur vénale le montant du bouquet souhaité par le crédirentier.
Pour le viager occupé, la valeur vénale sera d’abord diminuée d’un certain pourcentage correspondant à l’avantage que représente, pour le vendeur, le fait de pouvoir occuper son logement.
4- L’application du taux de rente au capital rente
Une fois la valeur économique déterminée dans le cas du viager occupé et une fois la valeur vénale diminuée du bouquet déterminé dans le cas du viager libre, il convient de fixer le “capital rente”.
Deux paramètres entrent alors en compte :
- Les tables de mortalité, fonction de l’âge et du sexe du crédirentier permettant d’établir une espérance de vie théorique
- La stipulation de réversibilité introduite au contrat conditionnant le taux de rente à la pluralité ou non de vendeur crédirentier
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Pour le viager occupé, la réserve de jouissance accordée peut être calculée grâce à deux barèmes :
- Le barème Daubry
- Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des Impôts
