La vente par adjudication est plus communément appelée vente aux enchères. Un juge ou un officier public attribuera le bien à celui qui en proposera le prix le plus élevé. Différents acquéreurs sont en concurrence et c’est le plus offrant qui gagnera la course. C’est le principe de la concurrence des enchères. S’ajoute à ce principe de concurrence, celui de la transparence des enchères. Une enchère n’est valable dès lors qu’elle a été portée à la connaissance de tous les enchérisseurs potentiels.
La mise à prix est généralement et volontairement assez basse dans le but d’attirer les enchérisseurs. En principe, et dans le cadre d’une vente judiciaire au Tribunal, la mise à prix est fixée par le juge qui s’appuie sur le montant de la créance, l’objet de la vente forcée.
Dans le cadre d’une vente volontaire, la mise à prix est libre et le vendeur peut fixer un prix de réserve. Quant aux ventes notariales, la Chambre des Notaires conseille des mises à prix ne dépassant pas les deux tiers des valeurs d’expertise.
C’est ensuite celui qui a porté ou fait porter l’enchère au prix le plus élevé qui devient adjudicataire, la vente étant définitive après un délai de 10 jours. Toutefois, attention quant à la « folle enchère » qui consiste à porter une enchère sans pour autant être en mesure de pouvoir la régler. L’adjudicataire défaillant pourra être tenu de régler la différence entre le prix pour lequel il a été déclaré adjudicataire et celui de l’adjudication après remise en vente.
Nos experts vous accompagnent dans la détermination de la juste valeur des biens immobiliers pour sécuriser vos enchères dans un contexte de vente par adjudication.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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