L’annulation d’un acte est strictement encadrée par la loi. Pour la vente immobilière, il existe des cas spécifiques en plus des cas prévus par le droit commun. Vices du consentement, rescision pour lésion, absence d’acte authentique…. Les cas sont variés. Nos experts vous reviennent sur certaines possibilités offertes aux parties pour annuler une vente immobilière.
Pour être valable, un acte doit avoir un contenu licite et certain, les parties doivent avoir la capacité de conclure l’acte ainsi qu’un consentement libre et éclairé. La loi prévoit qu’en cas d’erreur, de dol (manoeuvres trompeuses) ou de violence, l’acte peut être annulé. Cependant, les conditions pour prononcer une telle annulation sont très strictes et l’assistance de professionnels est indispensable pour argumenter dans le bon sens et se constituer des preuves en amont.
La rescision pour lésion peut être actionnée dans l’hypothèse où le vendeur prouve qu’il a vendu son bien à un prix inférieur à 7/12ème de sa valeur. Il peut intenter une action dans un délai de 2 ans devant le Tribunal Judiciaire. Nos experts en évaluation immobilière peuvent établir un rapport opposable aux tiers.. Nous sommes souvent sollicités par les conseils de nos clients pour étayer leur défense et leur constituer des preuves avant toute action.
Il n’est pas juste juridiquement de parler d’annulation. Découvrir un vice caché sur le bien acquis ne permet pas en soi d’annuler la vente qui aurait des conséquences très spécifiques, mais permet de mettre en oeuvre une garantie au travers de l’action rédhibitoire ou estimatoire. Elles permettent à l’acquéreur de choisir entre se voir restituer son prix et rendre le bien ou bien avoir une réduction partielle du prix de vente. Nos experts peuvent déterminer cette différence de valeur en cas de vice caché, ainsi que vous donner un éclairage technique sur la situation.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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