L’usufruit et la nue-propriété d’un bien étant deux droits réels, donc cessibles, il est important de ne pas se tromper sur leur valeur et de ne pas favoriser l’une des parties (acquéreur de nue-propriété) au détriment de l’autre (acquéreur de l’usufruit) lors d’une cession à des tiers par exemple.
Le barème fiscal s’impose dès lors qu’il s’accompagne du paiement d’un droit (donation d’un bien immobilier, acquisition…).
Il a l’avantage d’être très simple à appréhender puisqu’il ne prend en compte qu’une seule variable : l’âge de l’usufruitier.
· 10% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans,
· 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
· 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
· 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
· 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
· 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
· 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
· 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
· 90% quand il est âgé de 20 ans ou moins.
Ce tableau ne concerne que l’usufruit dans le cadre d’une vente en viager.
L’évaluation économique de l’usufruit ne s’impose que dans la dimension fiscale. Lorsqu’il s’agit de répartir le prix de vente d’un bien démembré, rien n’oblige à utiliser le barème fiscal. Il est alors possible d’utiliser le barème « économique » qui, le plus souvent, s’avère plus juste et équitable.
Pour évaluer la nue-propriété ou l’usufruit, il suffit donc d’avoir recours à un calcul d’actualisation des flux (revenus futurs). Nos experts vous accompagnent pour déterminer la valeur de vos biens dans un contexte de démembrement.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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