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L'usufruit dans un contexte de transaction immobilière

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Démembrement de propriété

L’usufruit et la nue-propriété d’un bien étant deux droits réels, donc cessibles, il est important de ne pas se tromper sur leur valeur et de ne pas favoriser l’une des parties (acquéreur de nue-propriété) au détriment de l’autre (acquéreur de l’usufruit) lors d’une cession à des tiers par exemple.

Évaluation fiscale de l'usufruit

Le barème fiscal s’impose dès lors qu’il s’accompagne du paiement d’un droit (donation d’un bien immobilier, acquisition…).

Il a l’avantage d’être très simple à appréhender puisqu’il ne prend en compte qu’une seule variable : l’âge de l’usufruitier.

· 10% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de plus de 91 ans,

· 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,

· 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,

· 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
· 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
· 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
· 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
· 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
· 90% quand il est âgé de 20 ans ou moins.

Ce tableau ne concerne que l’usufruit dans le cadre d’une vente en viager.

Évaluation économique de l'usufruit

L’évaluation économique de l’usufruit ne s’impose que dans la dimension fiscale. Lorsqu’il s’agit de répartir le prix de vente d’un bien démembré, rien n’oblige à utiliser le barème fiscal. Il est alors possible d’utiliser le barème « économique » qui, le plus souvent, s’avère plus juste et équitable. 


Pour évaluer la nue-propriété ou l’usufruit, il suffit donc d’avoir recours à un calcul d’actualisation des flux (revenus futurs). Nos experts vous accompagnent pour déterminer la valeur de vos biens dans un contexte de démembrement.

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