Le marchand de biens est un commerçant qui achète et revend des biens immobiliers, des fonds de commerce, des parts de société et des terrains à bâtir. Il valorise et spécule sur les prix du marché pour dégager une plus-value lors de la vente.
En tant que commerçant, le marchand de biens doit remplir des obligations telles que s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés et tenir une comptabilité.
D’un point de vue fiscal, il est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est assujetti à la TVA sur ses marges brutes. Cette marge correspond à la différence entre le prix d’acquisition majoré des travaux et le prix de revente. Sous le statut de marchand de biens, vous n’êtes pas taxé sur la plus-value en tant que professionnel. Il est également exonéré de droits de mutation si la vente du bien se fait dans les 5 ans après son achat.
Juridiquement parlant, le marchand de biens peut agir soit en entreprise individuelle ou sous forme de société (SASU ou EURL ; SARL ou SAS). Agir en tant qu’entreprise individuelle est fortement déconseillé car vous vous exposez à des risques considérables.
Pour devenir marchand de biens, aucune formation n’est requise. Cependant, ce dernier se doit d’être un professionnel de l’immobilier ayant des connaissances en matière fiscale, juridique, immobilière, urbanistique, et économique. Il est nécessaire de disposer de fonds suffisant pour l’achat de vos premiers biens.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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