Lorsque l’achat d’un bien immobilier se fait à plusieurs, l’indivision s’applique par défaut. Elle est par nature moins contraignante que la création d’une SCI . Il est important de veiller à préciser sur l’acte d’achat la répartition de chacun (apport et remboursement du prêt). Malgré tout, dans un contexte d’indivision les décisions se prennent à l’unanimité, quelle que soit la participation de chacun.
Sans l’accord de tous les indivisaires, le bien immobilier ne peut être vendu. Si l’un des indivisaires souhaite vendre sa part il doit la proposer à ses co-indivisaires en priorité. En cas de refus ou de contestation sur la valeur, il paraît opportun de faire appel à un expert immobilier qui déterminera de manière objective et indépendante la valeur du bien.
Il est possible d’envisager la chose sous différents angles. Soit chaque indivisaire emprunte seul les sommes nécessaires soit tous les indivisaires contractent ensemble un prêt immobilier. Dans ce deuxième cas, les coindivisaires disposent des mêmes conditions d’emprunt qu’une personne seul mais ils sont tenu solidairement au remboursement du prêt. Si la fin de l’indivision est envisagée, les propriétaires peuvent vendre le logement et procéder au remboursement du prêt, ou faire transférer le prêt sur un des indivisaires qui achèterai l’ensemble des parts. Dans ce type de contexte, nos experts en valorisation vous accompagne pour éviter tout contentieux reposant sur la valeur de rachat et de vente.
Lorsqu’il s’agit de déclarer ses biens dans un contexte I.F.I, il est procédé à une décote de la valeur du bien quand celui-ci est détenu en indivision. Il convient alors de faire appel à un expert en valorisation immobilière pour sécuriser sa déclaration.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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