Les raisons qui poussent les acquéreurs à acheter en SCI sont nombreuses : fiscalité, gestion, transmission… Quoi qu’il en soit il est indéniable que cette structure présente plus de sécurité qu’une simple indivision. L’expert immobilier est à l’écoute des associés pour les accompagner du projet d’acquisition à la valorisation de parts sociales en cas de revente.
La constitution d’une SCI touche une pluralité de profils : des concubins, une indivision post-successorale, un achat entre amis ou en famille…. A la différence d’une indivision qui se voit appliquer les règles du code civil en l’absence de convention, la gestion de la SCI est décidée par l’ensemble des associés dès la constitution. Un gérant ou plusieurs gérants seront nommés pour accomplir tous les actes de la vie de la société.
Comme expliqué plus haut, la création d’une SCI dans un contexte familiale permet d’éviter de nombreuses problématique liées à la gestion de l’indivision successorale. Par ailleurs, c’est surtout en ce qui concerne les droits de succession que l’opération se révèle intéressant au travers des abattements successifs. Enfin, il est également possible d’opérer un démembrement de propriété sur les parts sociales pour conserver la jouissance du bien jusqu’à la succession.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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