L’achat d’un bien immobilier en couple est une chose commune. Il faut toutefois être capable de mesurer les conséquences à long terme de cet engagement. Selon que l’on est marié, partenaire de PACS ou concubin, les modalités de l’achat d’un bien immobilier sont différentes.
Le concubinage est une union de fait. La loi ne prévoit pas de régime pour les concubins. Lorsque ces derniers achètent en commun, ils se trouvent de fait en indivision si rien n’a été expressément prévu.
Il faut définir dans l’acte d’achat la quote-part de chacun, sans quoi chacun sera réputé détenir la moitié du bien en indivision. Il est très important, si la contribution financière au remboursement de l’emprunt est supérieure à la quote-part dont il est propriétaire, d’établir une convention prévoyant le remboursement des sommes investies.
Dans le cas d’une séparation, chacun récupère au moment de la vente la quote-part dont il est propriétaire. En cas de séparation, l’un peut racheter à l’autre le montant de sa quote-part. Pour couper court à toute contestation sur la valeur, problématique récurrente dans un contexte de séparation, il convient de faire appel à un expert en valorisation d’immeuble pour régler le litige.
En prévision du mariage, ou au cours de celui-ci, les époux peuvent choisir le régime matrimonial qui va s’appliquer à leurs biens. Ils peuvent opter pour la signature d’un contrat de mariage et seront alors sous le régime de la séparation de biens ou ne rien formaliser et seront alors soumis au régime de la communauté aux acquêts. Dans un contexte de divorce, la liquidation de la communauté implique l’intervention d’un expert immobilier pour valoriser les biens immobiliers détenu par les époux, pour éviter toute contestation de la valeur, lorsque l’un des époux propose de racheter la part de l’autre.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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