La valeur vénale d’un local industriel dépend de nombreux critères. Outre le bâtiment en lui même, sa position géographique s’avère être un critère déterminant. En effet, la position géographique va permettre aux locaux de devenir beaucoup plus attractifs. Les spécificités liées à ce type de local nécessite l’intervention d’un expert compétent pour son évaluation.
Les locaux industriels sont définis comme des immeubles affectés à la conception, la fabrication et la transformation de produits. Ils peuvent comprendre en annexe des bureaux et des surfaces de commercialisation. En général, les matériels et équipements industriels font l’objet d’une évaluation à part.
Sans en dresser une liste exhaustive, les critères à prendre en considération pour calculer la valeur vénale d’un local industriel sont d’ordre physique, juridiques et économique. Les caractéristiques d’une zone industrielles sont à étudier minutieusement. Tout comme les règles d’urbanisme et la conjoncture économique
En règle générale, les locaux industriels sont évalués selon la méthode d’évaluation par les surfaces et par le revenu. Pour la première méthode, elle consiste à évaluer soit de manière distincte le terrain et les bâtiments soit les bâtiments avec le terrain intégré. Si le bien est loué, on appliquera un taux de capitalisation correspondant au marché et intégrant le risque locatif pour obtenir la valeur vénale du bâtiment.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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