Déterminer le prix de cession de locaux commerciaux peut s’avérer être source de conflits entre cédant et cessionnaire. L’intervention d’un expert indépendant pourra s’avérer nécessaire pour réaliser de manière objective une estimation des murs commerciaux cédés.
L’occupation du local commercial cédé aura nécessairement une influence sur la valeur. Par exemple, un locataire en place depuis peu avec un bail ferme de 10 ans qui paye jusqu’à la vente ses loyers en temps et heure, sera un gage de sécurité pour le futur investisseur. Ainsi ce gage sécurité pourra être impactée sur le prix de vente. En tout état de cause il est nécessaire de réaliser une étude approfondie du bail avant tout engagement.
La valorisation des actifs immobiliers se base sur des critères juridiques, économiques et physiques. S’agissant des murs commerciaux, l’emplacement est évidemment déterminant puisque lié au flux de chalands. L’hyperspécialisation d’un axe est également un facteur lié aux locaux commerciaux. En effet, l’implantation du bien dans une rue où l’on retrouve en majorité des magasins haut de gammes aura une influence à la hausse sur la valeur du local cédé.
Outre le fait qu’elle permettra au cédant d’être transparent avec ses interlocuteurs et apaisera nécessairement les conflits, l’expertise de valeur pourra servir de base en cas de renouvellement d’un bail commercial. En lieu et place d’une expertise de valeur en tant que telle la simple actualisation du rapport rédigé pourra, sauf changement significatif, être réalisé par l’expert.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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