L’entreposage réuni l’ensemble des activités allant de la production à la commercialisation. La construction d’un entrepôt exige une autorisation d’exploiter relevant de la norme ICPE (Installation Classé pour la Protection de l’Environnement).
La valeur de l’entrepôt dépend de son état général et de sa nature (logistique, frigorifique, ancienneté, normes, ..) mais aussi de la zone géographique où il se trouve. Sa valeur est d’autant plus importante que sa position géographique est dynamique (bassins d’emploi, sites de production).
La valeur de l’entrepôt est obtenue par comparaison directe avec d’autres biens de même nature (aménagements, taille, situation géographique) ayant fait l’objet d’une vente. Cette comparaison prend aussi en compte l’utilité du bâtiment.
Une grille de Cotation des Entrepôts Logistique (CELOG) a été mise en place par l’Observatoire Régional de l’immobilier d’Entreprise (ORIE) et complétée par une nouvelle grille (TELOG) en 2012.
La méthode par capitalisation du revenu est la méthode la plus adaptée dés lors que le bien est donné à bail et qu’il constitue un investissement locatif. Selon le décret du 30 Septembre 1953, les entrepôts constituent des locaux commerciaux monovalents dont le loyer est plafonné lors du renouvellement du bail.
Le choix du taux de capitalisation lors de la détermination du loyer est donc capital puisqu’il détermine la valeur vénale du bien. Il est bien évidemment fonction des dispositions du bail, du site, de la qualité des aménagements et du locataire.
Le plus souvent les rentabilités sont élevées, allant de 7 à 10 %, en fonction des critères évoqués ci-dessus.
Cette méthode de valorisation se fonde sur la valeur les cash flow annualisés et actualisés sur la durée du bail. On considère que les volumes de trésorerie dégagés par la location du bien va déterminer la valeur vénale du bien.
La vente d’un entrepôt comme tout bien immobilier peut prendre beaucoup de temps si le juste prix n’est pas fixé en amont. La valorisation de ce type de bien est une opération complexe et nécessite l’intervention d’un expert en évaluation pour vendre au meilleur prix et dans les meilleurs conditions possibles.
Entreprises
Professionels
Trouver un expert immobilier dans votre département
Contactez un expert immobilier en remplissant le formulaire ci-dessous
Si, après avoir validé le formulaire en cliquant sur le bouton « Envoyer », un message d’erreur apparaît, veuillez accepter tous nos cookies en modifiant votre consentement en cliquant sur le lien ci-après :
L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
Lire plus
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
Siège France – Lyon
12 rue Jean-Elysée Dupuy
69410 Champagne-au-Mont-d’Or
Siège Suisse – Lausanne
Rue mathurin-cordier 12
1005 Lausanne
022 342 67 12
