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Valeur entrepôt

L’entreposage réuni l’ensemble des activités allant de la production à la commercialisation. La construction d’un entrepôt exige une autorisation d’exploiter relevant de la norme ICPE (Installation Classé pour la Protection de l’Environnement).
La valeur de l’entrepôt dépend de son état général et de sa nature (logistique, frigorifique, ancienneté, normes, ..) mais aussi de la zone géographique où il se trouve. Sa valeur est d’autant plus importante que sa position géographique est dynamique (bassins d’emploi, sites de production).

Expertise de valeur vénale par comparaison

La valeur de l’entrepôt est obtenue par comparaison directe avec d’autres biens de même nature (aménagements, taille, situation géographique) ayant fait l’objet d’une vente. Cette comparaison prend aussi en compte l’utilité du bâtiment.
Une grille de Cotation des Entrepôts Logistique (CELOG) a été mise en place par l’Observatoire Régional de l’immobilier d’Entreprise (ORIE) et complétée par une nouvelle grille (TELOG) en 2012.

Expertise de valeur vénale par capitalisation du revenu

La méthode par capitalisation du revenu est la méthode la plus adaptée dés lors que le bien est donné à bail et qu’il constitue un investissement locatif. Selon le décret du 30 Septembre 1953, les entrepôts constituent des locaux commerciaux monovalents dont le loyer est plafonné lors du renouvellement du bail.

Le choix du taux de capitalisation lors de la détermination du loyer est donc capital puisqu’il détermine la valeur vénale du bien. Il est bien évidemment fonction des dispositions du bail, du site, de la qualité des aménagements et du locataire.

Le plus souvent les rentabilités sont élevées, allant de 7 à 10 %, en fonction des critères évoqués ci-dessus.

Expertise de valeur vénale par la méthode des « discounted cash flow »

Cette méthode de valorisation se fonde sur la valeur les cash flow annualisés et actualisés sur la durée du bail. On considère que les volumes de trésorerie dégagés par la location du bien va déterminer la valeur vénale du bien.

La vente d’un entrepôt  comme tout bien immobilier peut prendre beaucoup de temps si le juste prix n’est pas fixé en amont. La valorisation de ce type de bien est une opération complexe et nécessite l’intervention d’un expert en évaluation pour vendre au meilleur prix et dans les meilleurs conditions possibles.

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