Quelle que soit la stratégie immobilière de l’entreprise, celle-ci va être confrontée à un moment donné de son existence à des problématiques de valorisation, en valeur vénale ou valeur locative. C’est d’autant plus vrai lorsque la société intègre une stratégie d’acquisition dans sa stratégie globale. Les enjeux sont importants et les décisions doivent être éclairées. Certains actifs ne répondent plus à l’utilisation de l’entreprise ou ne sont plus en adéquation avec la stratégie. Il convient alors d’avoir une vrai réflexion sur le devenir de ces actifs. Vente? location? Quoi qu’il en soit une expertise de valeur s’impose pour permettre de prendre les bonnes décisions concernant la cession de locaux professionnels de l’entreprise.
La conception des bureaux intègre aujourd’hui des éléments nouveaux qui ont un impact très fort sur la valeur. Les utilisateurs sont très attentif au degré de flexibilité dû à l’évolution des modes de travail et de collaboration.
La situation géographique, la surface ne sont plus les seuls éléments à prendre en compte. La valeur verte ou le degrés de technologie des locaux viennent aussi pondérer la valorisation. L’intervention d’un expert indépendant, spécialisé à cette typologie d’actif et avec une connaissance pointue de la singularité des marchés locaux peut garantir aux acteurs l’éclairage nécessaire à la prise de décision.
Les modes de consommation ont profondément modifiés les activités logistiques. La tendance va vers l’accroissement des plateformes de surfaces importantes mais il existe un intérêt certain pour les entrepôts de petite taille. La valorisation d’un actif logistique dépend, bien évidemment, de sa situation géographique (proximité des axes routiers, importance de l’agglomération…) mais aussi de sa configuration ou du niveau technologique des locaux. L’intérêt des investisseurs étant de plus en plus en fort pour les actifs de rendement, la concurrence sur ce type de marché rend l’expertise de valeur indissociable de toute prise de décision.
Les locaux commerciaux sont une catégorie d’actif assez hétérogène. L’élément le plus important de la valorisation réside dans la localisation de l’actif, que ce soit dans l’estimation des murs ou du droit au bail. La valorisation d’un commerce en pied d’immeuble demande donc une connaissance aiguisée de cet actif et de l’environnement dans lequel il s’inscrit. L’analyse des facteurs de commercialité ainsi que leur évolution est indispensable à la détermination de la juste valeur.
Les locaux d’activité sont très divers. Ils concernent le plus souvent un marché d’utilisateurs mais peuvent aussi intéresser les investisseurs en quête de diversification. La grande diversité de ces actifs, par leur taille, leur nature ou leur configuration rend leur valorisation très complexe. Il appartient à l’expert en valorisation d’appréhender le meilleur usage du bien en tenant compte des attentes des utilisateurs potentiels.
Les actifs hôteliers se caractérisent par le niveau des prestations proposé et leurs localisations. Leur valorisation implique de connaître les données d’exploitation du fonds de commerce et les données moyennes de marché, pour déterminer la plus juste valeur des murs. Pour répondre aux attentes des clients, en constante évolutions, les hôtels doivent, à échéance régulière, se rénover et se réorganiser, ce qui a un impact fort sur la valorisation. Les murs d’hôtel constitue, le plus souvent, un actif de diversification avec un très bon potentiel de création de valeur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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