La valorisation d’un fonds de commerce est une opération complexe qui ne peut être réalisé que par un expert confirmé et aguerri à ce type d’évaluation.
Il existe plusieurs méthodes de valorisation et aucune d’entre elles ne s’imposent systématiquement à tel ou tel cas de figure. La sélection de la bonne méthode est en soi la première difficulté.
De plus, de nombreux éléments viennent pondérer cette valorisation (emplacement, conditions locatives, contrats de travail, volatilité de la clientèle…) avec comme conséquences des variations qui peuvent être très importantes.
L’estimation de la valeur d’un fonds de commerce peut émaner de comparaison de transactions réalisées pour des fonds ayant des caractéristiques similaires (localisation, chiffre d’affaire, surface, conditions locatives…). Bien sûr, il faut pour cela que ces données soient accessibles et qu’il y ait suffisamment d’éléments de comparaison pour déterminer une valeur. En règle générale, cette méthode intervient en complément d’une autre méthode pour confirmer la valeur et apporter un éclairage sur la position du marché.
La méthode de valorisation la plus utilisée et la plus couramment admise, parce qu’elle a les faveurs de l’administration fiscale, est la méthode dite « par le chiffre d’affaire ». En fonction de la nature de l’activité, on applique un pourcentage sur le chiffre d’affaire.
Ce barème peut servir de base à la détermination de la valeur, mais il ne peut en aucun cas se suffire à lui-même. L’application de cette seule méthode conduira le plus souvent à des « erreurs manifestes de valorisation ».
L’estimation de la valeur d’un fonds de commerce peut également être effectuée en se basant sur la rentabilité du fonds. En règle générale, pour pratiquer cette méthode, il faut reconstituer les bénéfices et la performance de l’entreprise, retravailler les bilans et comptes de résultats pour supprimer les éléments qui peuvent fausser la réalité de cette performance (ex : rémunération du dirigeant, produit ou perte exceptionnelle, …)
Le résultat doit donc être analysé et retraité avant d’être utilisé pour estimer la valeur d’un fonds de commerce. On parlera de « bénéfice reconstitué ».
Par la suite, on applique un coefficient à ce résultat, en fonction de la nature de l’activité, de la volatilité de la clientèle, de la perspective du développement du chiffre d’affaire.
Cette méthode consiste à se fonder sur la valeur des cash-flow annualisés et actualisés sur les années futures (en générale 4 à 10 ans). Dans cette logique, on considère que « l’entreprise vaut ce qu’elle va rapporter ».
On l’utilise le plus souvent pour évaluer des fonds de commerce à fort potentiel de croissance, disposant de perspectives de développement intéressantes.
Il apparaît évident, que lorsque vous souhaitez vendre ou faire l’acquisition d’un fonds de commerce, se pose la question de sa valeur, et force est de constater que son estimation est l’aboutissement d’une démarche complexe. Il y a de nombreux paramètres et de nombreux facteurs qu’il faut savoir appréhender.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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