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Que la cession du droit au bail intervienne avec ou indépendamment du fonds de commerce, le cédant doit respecter certaines formalités. En cas de désaccord sur le prix de cession avec le potentiel acquéreur, l’intervention d’un expert peut s’avérer efficace. Retour sur les principaux points de la cession d’un droit au bail.

Quelle formalités liées à la cession du droit au bail ?

L’acquéreur qui souhaite céder son droit au bail indépendamment de son fonds de commerce doit en principe obtenir l’autorisation de son bailleur. Si le local se trouve dans un périmètre de sauvegarde, le droit de préemption de la commune doit être également être purgé. Dès lors que l’acte de cession est signé par les parties, ce dernier doit être signifié au propriétaire s’il n’est pas intervenu à l’acte et enregistré au service des impôts. La publication dans un journal d’annonces légales constitue la dernière formalité à accomplir.

Pourquoi et comment valoriser un droit au bail ?

La valorisation du droit au bail intervient dans des contextes particuliers notamment lorsqu’il s’agit de calculer une indemnité d’éviction. En matière transactionnelle, la valorisation du droit bail peut s’avérer indispensable en cas de contestation sur le prix de transaction. L’intervention d’un expert objectif permettra d’apaiser les tensions. 3 méthodes d’évaluation peuvent être utilisées :


  • La méthode par comparaison : la valeur est appréciée en fonction de cessions comparables et intervenus récemment
  • La méthode par actualisation de l’économie de loyer : l’économie de loyer est égale à la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail en cours. La valeur du droit au bail représente alors la capitalisation du montant de cette différence sur la durée du bail restant à courir au taux normal de revenu du capital.
  • La méthode du différentiel de loyer par le coefficient de situation : on retient la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché sur laquelle un coefficient qui varie selon la nature des locaux et leur emplacement. Ce coefficient est généralement compris entre 4 et 12 pour des locaux situés en centre ville.

C’est généralement la méthode du différentiel de loyer qui est utilisée par les experts pour valoriser le droit au bail.

Déspécialisation : le cessionnaire peut-il exercer une autre activité que celle prévue au bail cédé ?

Lorsque le bail indique une destination “tous commerces”, aucun problème ne se pose. Mais lorsque le prévoit que seule telle ou telle activité peut être exercée, le cessionnaire devra engager une procédure de déspécialisation totale ou partielle. Cette déspécialisation peut avoir pour conséquence le paiement d’une indemnité ou une augmentation de loyer. Afin d’éviter toute surprise, une condition suspensive peut-être insérée dans le bail.

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