Que la cession du droit au bail intervienne avec ou indépendamment du fonds de commerce, le cédant doit respecter certaines formalités. En cas de désaccord sur le prix de cession avec le potentiel acquéreur, l’intervention d’un expert peut s’avérer efficace. Retour sur les principaux points de la cession d’un droit au bail.
L’acquéreur qui souhaite céder son droit au bail indépendamment de son fonds de commerce doit en principe obtenir l’autorisation de son bailleur. Si le local se trouve dans un périmètre de sauvegarde, le droit de préemption de la commune doit être également être purgé. Dès lors que l’acte de cession est signé par les parties, ce dernier doit être signifié au propriétaire s’il n’est pas intervenu à l’acte et enregistré au service des impôts. La publication dans un journal d’annonces légales constitue la dernière formalité à accomplir.
La valorisation du droit au bail intervient dans des contextes particuliers notamment lorsqu’il s’agit de calculer une indemnité d’éviction. En matière transactionnelle, la valorisation du droit bail peut s’avérer indispensable en cas de contestation sur le prix de transaction. L’intervention d’un expert objectif permettra d’apaiser les tensions. 3 méthodes d’évaluation peuvent être utilisées :
C’est généralement la méthode du différentiel de loyer qui est utilisée par les experts pour valoriser le droit au bail.
Lorsque le bail indique une destination “tous commerces”, aucun problème ne se pose. Mais lorsque le prévoit que seule telle ou telle activité peut être exercée, le cessionnaire devra engager une procédure de déspécialisation totale ou partielle. Cette déspécialisation peut avoir pour conséquence le paiement d’une indemnité ou une augmentation de loyer. Afin d’éviter toute surprise, une condition suspensive peut-être insérée dans le bail.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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