La monovalence est une notion liée au droit commercial, et présente des spécificités par rapport à un local commercial “classique”. L’un des enjeux majeurs de la monovalence se rencontre lors du renouvellement d’un bail commercial pour la fixation de la valeur locative. Les méthodes de détermination de la valeur vénale sont tout aussi spécifique. Nos experts disposent de toutes les compétences techniques pour vous accompagner dans votre prise de décision.
L’article R145-10 du code de commerce régit les locaux monovalents. Ils sont définis comme les locaux qui sont affecté à une seule utilisation et dont l’adaptation à une autre activité ne peut se faire sans d’important travaux et des transformations coûteuses. L’étude du bail et des caractéristiques du local sont essentiels pour retenir une telle qualification. On peut citer comme exemple : les hôtels, les garages, les salles de spectacles, les établissements d’enseignement, les campings…
Les locaux monovalents obéissent à une régime juridique autonome. Alors que dans le cadre du renouvellement, le loyer des locaux commerciaux peut être plafonné, il n’en est rien pour les locaux monovalents. Le loyer sera fixé à sa valeur locative et déterminer selon des méthodes spécifiques selon la branche d’activité considérée. Par exemple, la méthode hôtelière prend en compte un pourcentage du chiffre d’affaires théorique que l’hôtel est capable de réaliser compte tenu de sa catégorie, de son emplacement, de sa qualité, de la concurrence.
Lorsqu’un bail commercial est conclu, le bailleur est engagé pour une durée de 9 ans sans pouvoir donner congé à son locataire. Ce dernier peut quant à lui résilier par période de 3 ans le bail conclu. Avant la loi Pinel du 18 Juin 2014 il était possible par une clause expresse d’interdire la résiliation anticipée du bail par le preneur. On parlait alors de « bail ferme ». Cependant les locaux monovalents font partie des exceptions pour lesquelles la conclusion d’un bail ferme est possible.
– Est-ce qu’un restaurant est un local monovalent ?
– Quelle est la définition d’un local monovalent ?
– Quels sont les apports de la loi Pinel sur les locaux monovalents ?
– Est-ce qu’une boulangerie est un local monovalent ?
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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