Dans le cadre d’un projet de transaction, la valorisation d’un actif immobilier est une étape essentielle à ne pas négliger. Se faire accompagner par des professionnels peut s’avérer être indispensable. Nos experts évaluateurs déterminent pour vous la valeur des actifs que vous souhaitez acquérir. Des méthodes spécifiques sont à appliquer pour valoriser des actifs immobiliers d’entreprise.
Fondée sur la réalité du marché, la méthode d’évaluation par comparaison consiste à établir la valeur vénale d’un immeuble à partir des prix constatés lors de transactions concernant des immeubles identiques. Cette méthode est préférée lorsque l’immeuble est libre d’occupation, c’est à dire non occupée, ou occupée par son propriétaire. Cette méthode peut être utilisée qu’à la condition que l’expert dispose d’éléments de comparaison semblables et suffisants.
La méthode par capitalisation permet d’apprécier la valeur d’un bien immobilier au regard des revenus qu’il génère, raison pour laquelle cette méthode sera prioritairement utilisée pour les biens d’ores et déjà loués. Par cette méthode, l’expert évaluateur appliquera aux loyers effectifs hors taxes et hors charges, ou théoriques, un taux de capitalisation. Le taux de capitalisation étant quant à lui déterminé en fonction du type d’immeuble et de ses particularités.
Le souhait des investisseurs est de déterminer les revenus que lui rapportera le bien immobilier objet de son investissement. La méthode Discounted Cash Flow, consiste à projeter sur une période déterminée les flux financiers qui seront générés par l’immeuble. La valeur du bien est en principe égale à la somme actualisée des flux financiers. Cette méthode permet donc à l’investisseur d’évaluer son retour sur investissement.
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– Quels sont les critères à prendre en compte pour déterminer la valeur vénale des boutiques ?
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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