Les locaux professionnels (bureaux, locaux d’activité, commerce…) constituent des actifs qui intéressent les utilisateurs mais aussi les investisseurs, le plus souvent dans une stratégie de diversification. Si les utilisateurs vont se pencher sur la configuration des locaux et leur flexibilité, les investisseurs vont s’arrêter sur leur valeur et le rendement qui en découle.
De part, la singularité des marchés locaux et de part la très grande diversité de ces actifs, leurs valorisation est une analyse complexe qui implique plusieurs méthodologie de valorisation tenant compte de la typologie de l’actif mais aussi du contexte général.
L’expert va déterminer la méthode de valorisation la plus adaptée à ces éléments. Si la plupart des cas de figure implique une étude par comparaison directe ou par capitalisation, il peut s’avérer opportun d’opter pour une étude des ratios professionnels, notamment pour les locaux monovalents, ou des flux de trésorerie (DCF).
La valorisation d’un bien immobilier professionnel tient compte de nombreux critères comme la situation géographique globale ou la surface mais elle prend aussi en compte des éléments dont l’acquéreur ne mesure peut être pas l’importance de prime abord. A titre d’exemple, on parle de de la flexibilité ou de la modularité pour les bureaux, la hauteur sous plafond pour les locaux d’activité ou encore le linéaire vitrine pour les locaux commerciaux. Il existe bien évidemment de très nombreux critères dont seul un expert peut mesurer l’impact sur la valeur.
La monovalence est une notion de droit commercial dans laquelle les locaux n’ont été construit qu’en vue d’une seul utilisation. La jurisprudence a ajouté un autre critère consistant dans l’importance et le coût élevé des travaux de transformation des lieux nécessaires à l’exercice d’autres activités. Ainsi, il en découle que dans le cas de l’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et l’impossibilité de changer de destination des lieux sans engager des travaux importants, le juge qualifiera le local de « monovalent ». La notion de valeur locative prend alors tout son sens puisque, la conséquence majeur de cette qualification est le non plafonnement du loyer renouvelé.
La stratégie immobilière d’une entreprise est un élément clé de son développement. La croissance implique plus de souplesse et de flexibilité pour les entreprises, les conduisants, de part le fait, à privilégier la location, d’autres assisent sur une antériorité forte vont considérer la constitution d’un patrimoine immobilier comme un moyen d’optimisation les coûts et se soustraire aux contraintes des baux commerciaux.
Afin de sécuriser vos décisions, nos experts vous accompagnent dans la valorisation de ces actifs, pour vous permettre de choisir la stratégie immobilière la plus adaptée au développement de votre entrerpise.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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