Comme toute opération de transfert de propriété, la vente d’un fonds de commerce a des conséquences fiscales. Pour le cédant, principalement en termes de plus value, pour le cessionnaire principalement en termes de droit d’enregistrement. Nous évoquerons ici, la fiscalité liée à la cession de fonds de commerce pour le cessionnaire, c’est-à-dire du point de vue de l’acquéreur.
Dans le mois qui suit la vente du fonds de commerce, la cession doit être enregistrée auprès du service des impôts. La principale conséquence fiscale pour le cessionnaire concerne donc le paiement des droits d’enregistrement. Il est important de rappeler que le paiement de ces droits doit être supporté par l’acquéreur, la prise en charge par le vendeur des droits d’enregistrement est assimilée par l’administration fiscale comme un complément de prix qui vient ainsi majorer le prix de vente.
La cession de fonds de commerce est une opération qui n’est pas soumise à TVA, à condition que la cession porte sur l’universalité du fonds de commerce et que le cessionnaire soit lui-même redevable de la TVA.<
Attention, la reprise des stocks est quant à elle soumise à TVA car les stocks ne font pas partie du fonds de commerce.
Pour sécuriser la transmission de l’entreprise, il est important de bien mesurer la fiscalité qui découle de ce transfert de propriété, en gardant à l’esprit que la base d’imposition est le prix de vente.
La valeur vénale d’une entreprise et de son fonds de commerce serve de base à la fiscalité qui en découle lors d’une cession.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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