La transmission d’un fonds de commerce est très différente d’une cession d’entreprise, car elle ne concerne que les éléments d’actif (hors stocks, créances et disponibilités), alors que le repreneur d’une société reprendra tous les éléments, actif, passif, dettes et créances.
C’est la raison pour laquelle la garantie de passif qui accompagne la reprise d’une société n’existe pas dans la cession de fonds de commerce. Même si les risques, lors de la reprise d’un fonds, peuvent sembler moindre que dans la reprise d’une société, cela ne doit pas dispenser l’acquéreur du fonds d’une certaine vigilance.
Le fonds de commerce et composé de biens meubles corporels, que sont le matériel, l’outillage, les véhicules, le mobilier etc… (Il est d’usage d’établir un inventaire de tous ces biens avant la signature d’un compromis de vente) et de biens incorporels que sont la clientèle, l’enseigne, le nom, le droit au bail.
Certains éléments juridiquement attachés au fonds peuvent être expressément exclus lors de la cession. Le vendeur peut souhaiter conserver le nom commercial, une marque, un élément corporel tel que du matériel ou même une partie de la clientèle attachée à une activité annexe.
Dans un tel contexte, il est important de mesurer l’impact de cette sortie sur la valeur du fonds. La valorisation de la clientèle attachée à une activité annexe peut s’avérer très complexe et difficile à déterminer.
L’acquéreur du fonds de commerce doit s’assurer de la nature des droits qui lui sont transmis et de leur réelle cessibilité. La question peut se poser lors d’une occupation du domaine public, ce titre d’occupation n’est pas cessible avec le fonds et a un impact très fort sur la valorisation de celui-ci.
Les conditions locatives et les dispositions du bail sont déterminantes dans la valorisation du fonds. Une destination du bail trop restrictive ou une solidarité du vendeur du fonds sur le paiement des loyers trop longue a forcément une incidence directe sur la valeur du fonds et peut être un frein dans un contexte de vente.
Il est d’usage d’insérer une clause de non-concurrence pour le vendeur du fonds de commerce. Il est aussi possible que le vendeur ne consente pas à cette clause. Même s’il est vivement conseillé de ne pas passer outre cette disposition, il existe des cas particuliers où il est possible de s’en dispenser. Il faut dans ce cas d’espèce être capable de savoir à quoi l’acquéreur s’expose et surtout déterminer l’impact du non-respect de cet usage sur la valorisation du fonds de commerce.
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
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