Par définition, le fonds de commerce est un bien meuble par « fiction juridique », il est composé d’éléments corporels et incorporels. Il convient de ventiler le prix de chaque élément dans un acte de vente pour déterminer la valeur de celui-ci. La valorisation du fonds de commerce est une opération complexe qui implique la prise en compte d’éléments techniques, contractuels, juridiques, et bien entendu comptables. Il apparaît indispensable de faire appel à un expert en valorisation de fonds de commerce pour déterminer la juste valeur de celui-ci.
– les éléments ordinaires : clientèle, droit au bail, nom commercial, enseigne, nom de domaine…
– les éléments extraordinaires : brevets, marques, logiciels, les autorisations administratives (débit de boisson, transports routiers…)
L’ensemble de ces éléments composent le fonds de commerce qu’il conviendra dans le cadre du projet envisagé de lister de manière précise et de valoriser.
Certains éléments sont exclus par principe du fonds de commerce. Il s’agit notamment des immeubles, des créances et des dettes, des stocks, ainsi que des disponibilités de la société. Les documents comptables sont par nature attaché à la société et ne font pas parti du fonds de commerce. Rappelons qu’après la vente du fonds de commerce, la société vendeuse continue d’exister, il convient donc dans un second temps, soit de la dissoudre soit de la mettre en sommeil. Les parties peuvent prévoir d’insérer des clauses relatives aux éléments qui sont par principe exclus. Par exemple, un acte de cession de fonds de commerce peut prévoir une clause de reprise des stocks.
Lorsqu’un projet de cession, d’acquisition, d’apport en société est envisagé, il sera nécessaire de déterminer la valeur du fonds de commerce. Ce sera également le cas lors de transmission, de déclaration fiscale, d’expropriation. A cette fin plusieurs méthodes d’évaluation existent (évaluation par les bénéfices, par comparaison, par le chiffre d’affaires…) A minima, le fonds de commerce sera au moins égale à la valeur isolée de tous les éléments qui le composent, c’est ce qu’on appelle la valeur “à la casse”. S’adjoindre les compétences et conseils de professionnels peut s’avérer indispensable tant les méthodes sont diversifiées et complexes à appréhender.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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