Le fonds de commerce (ou fonds commercial) a longtemps été considéré comme non amortissable par les entreprises. En effet, sa durée d’utilisation n’étant pas limitée dans le temps, elles considéraient que l’amortissement d’un fonds de commerce n’avait pas lieux d’être. Toutefois, pour tous les exercices ouverts depuis le 1 Janvier 2016, les règles ont changées. L’amortissement d’un fonds de commerce devient possible sous certaines conditions.
Pour ceux qui ne souhaite pas amortir le fonds de commerce et même sans indice de perte de valeur un test de dépréciation doit être systématiquement pratiqué.
Pour pouvoir valoriser un fonds commercial, il faut au préalable évaluer le fonds de commerce selon la méthodologie la plus adaptée au cas d’espèce. Il faut être capable d’appréhender l’environnement du secteur d’activité mais aussi les différents droits attachés au fonds (droits et contraintes juridiques).
Le plus souvent, il convient de faire croiser plusieurs méthodes de valorisation (comparaison directe, discounted cash flow, barèmes sur le chiffre d’affaire…).
La méthode la plus pertinente est, bien souvent, celle qui repose sur la rentabilité du fonds de commerce, à savoir, la méthode dite « discounted cash flow » (DCF).
Rappelons que cette méthode implique que le loyer pratiqué, soit un loyer qui corresponde à la valeur locative de marché. Sans quoi, il faudra déterminer cette valeur pour la réintégrer au résultat de l’entreprise.
A cette valeur du fonds de commerce, il faut, bien entendu, retrancher la valeur des éléments corporels, qui eux constituent des immobilisations corporelles amortissables par nature (puisque soumis à dépréciation).
Il est important de signaler que la valeur d’un fonds commercial ne peut jamais être inférieur à la valeur des éléments qui le composent, et qu’ainsi la seule valeur du droit au bail peut être supérieur à la valeur du fonds commercial, obtenu selon la méthodologie précédemment évoquée. Dans ce cas de figure, la valeur du fonds commercial sera égale à la valeur du droit au bail.
Au terme du test de dépréciation, si la valeur vénale est supérieure à la valeur comptable, celle-ci est ramenée à la valeur vénale (la plus-value latente n’est pas comptabilisée), si la valeur vénale est inférieure à la valeur comptable ; il faut constater une dépréciation et prévoir un plan d’amortissement de cette dépréciation.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
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