Nous avons pu voir que le lease-back présentait des avantages et des inconvénients pour une entreprise. Lorsqu’une acquisition est envisagée et que l’entreprise n’a pas les fonds propres nécessaires, le lease-back peut s’avérer être une solution intéressante si l’entreprise est propriétaire d’un actif immobilier. Nos experts vous accompagnent pour vous donner la valeur vénale et locative de vos biens.
Le lease-back procède en deux étapes successive. La première consiste à céder un bien immobilier dont vous avez la propriété à un établissement bancaire et la deuxième à conclure un contrat de crédit-bail sur le bien. Cela vous permettra d’obtenir les liquidités nécessaires à votre acquisition tout en préservant la jouissance de votre bien.
Outre les avantages liés à l’obtention de liquidités permettant le développement de l’entreprise, le lease-back présente également des avantages juridiques, comptables et fiscaux. On peut citer par exemple la déduction des loyers payés pendant l’opération de crédit-bail immobilier des bénéfices imposables en tant que charge d’exploitation. Aussi, le lease-back permet à l’entreprise de se décharger de la partie gestion administrative du bien et des risques qui pèsent sur celui-ci.
Tant en ce qui concerne la valeur vénale de votre bien au moment de la cession que la valeur locative pour le paiement des loyers, l’intervention d’un expert neutre et indépendant peut s’avérer être nécessaire. En effet, les établissements bancaires sont de plus en plus méfiants vis à vis des estimations données par les agences immobilières et apprécient la présence d’un rapport d’expertise dans le dossier qui leur est présenté.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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