Le financement des actifs immobiliers professionnels soulèvent de nombreuses questions inhérentes à leurs valeurs. Souvent les montants sont relativement importants et les établissements bancaires ne se contentent pas seulement de vérifier la solvabilité du débiteur ou la rentabilité de son activité mais s’arrête aussi sur la valorisation du bien mis en garantie. La valeur du bien déposé à titre de garantie constitue un élément essentiel de l’évaluation du risque bancaire.
Un prêt immobilier est une opération de crédit à long terme, destiné à financer tout ou partie d’un achat immobilier, d’une opération de construction immobilière, ou des travaux pour un bien immobilier. Le prêteur de deniers (établissement de crédit) va demander à l’emprunteur une garantie de remboursement qui peut prendre la forme d’une hypothèque, d’un privilège de prêteur de deniers ou d’une caution logement. L’expertise de valeur vénale sur le bien est souvent à l’initiative de l’établissement de crédit mais elle peut être aussi à l’initiative de l’emprunteur pour donner plus de poid à son dossier de financement.
Le nantissement est défini depuis l’ordonnance du 23 mars 2006 comme un contrat par lequel un débiteur remet un bien meuble incorporel à son créancier pour garantir sa dette. On parlera le plus souvent du nantissement du fonds de commerce dans un contexte de rachat d’entreprise. La valorisation de celui-ci peut s’avérer complexe puisqu’elle repose sur la valeur d’éléments incorporels qui par définition n’ont pas d’existence matérielle. il y a cependant des méthodes de valorisation pointues qui viennent justifier les valeurs et qui viennent renforcer la solidité d’un dossier de financement.
Le crédit hypothécaire est un prêt bancaire dont la garanti repose sur un ou plusieurs biens immobiliers dont l’emprunteur est propriétaire. Il peut s’avérer être une bonne solution lorsque l’emprunteur possède un patrimoine essentiellement immobilier et qu’il souhaite récupérer des liquidités sans pour autant se dessaisir de ses biens.
Lorsque les enjeux le justifient, le bon sens impose de faire valoriser ces actifs, à dire d’expert indépendant, pour déterminer l’étendue des garanties et des sommes pouvant être allouées à l’opération de financement.
Le crédit bail immobilier est une opération de location d’un actif immobilier avec au terme du contrat de location une option d’achat. Il est par nature plus coûteux qu’un prêt immobilier traditionnel mais il présente un certain nombre d’avantages. En effet, les loyers versés constituent un poste charge du point de vue comptable et sont donc déductible du résultat. De plus, l’actif ne figurant pas au bilan, il n’a pas d’incidence comptable sur le niveau d’endettement de la société. Il s’avère donc souvent être une bonne solution pour les entreprises et implique que la valeur de l’actif soit déterminé avec méthode et précision. Lorsque l’option d’achat est levée, le bien entre donc au bilan de l’entreprise, il est alors indispensable d’en faire une valorisation à sa “juste valeur de marché” dans un souci de transparence.
Le lease back est une opération de refinancement d’un actif par laquelle, le propriétaire d’un bien immobilier cède cet actif à un établissement financier pour devenir locataire avec option d’achat. Il permet de donc à l’entreprise de constituer de la trésorerie par le prix de cession, de déduire les loyers du résultat imposable en gardant le même niveau d’endettement d’un point de vue comptable. De plus, le bien retournera au patrimoine de l’entreprise au terme du contrat.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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