A la différence du pas de porte qui doit être versé au propriétaire, le droit au bail est dû au locataire sortant par l’acquéreur en cas de reprise du bail commercial. L’étape de valorisation de ce droit peut s’avérer complexes pour le non initié, mais essentiel pour les négociations. Nos experts sont à votre disposition pour réaliser ces évaluations.
L’emplacement et la commercialité des lieux, les restrictions ou non apportées à la destination des locaux, le montant des loyers, les possibilités d’aménagements, les contraintes et possibilités juridiques offertes par le bail… Sans constituer une liste exhaustive, ces éléments doivent être appréciés de manière objective par l’expert pour déterminer la valeur du droit au bail.
Plusieurs méthodes peuvent-être utilisées :
Les deux premières méthodes sont les moins utilisées. Les jurisprudences les plus récentes rappellent que la méthode du différentiel de loyer est la méthode usuelle en matière d’évaluation. Nos experts sont à votre disposition pour procéder à cette évaluation.
Sur le plan juridique l’acquisition de ce droit devra faire l’objet d’un droit d’enregistrement. Ce droit d’enregistrement doit être payé par le locataire entrant. Au niveau comptable, le droit au bail n’implique pas d’amortissement sauf si l’exploitant peut justifier d’une dépréciation.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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