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Droit au bail

A la différence du pas de porte qui doit être versé au propriétaire, le droit au bail est dû au locataire sortant par l’acquéreur en cas de reprise du bail commercial. L’étape de valorisation de ce droit peut s’avérer complexes pour le non initié, mais essentiel pour les négociations. Nos experts sont à votre disposition pour réaliser ces évaluations.

Quels critères pour la valoriser un droit au bail ?

L’emplacement et la commercialité des lieux, les restrictions ou non apportées à la destination des locaux, le montant des loyers, les possibilités d’aménagements, les contraintes et possibilités juridiques offertes par le bail… Sans constituer une liste exhaustive, ces éléments doivent être appréciés de manière objective par l’expert pour déterminer la valeur du droit au bail.

Quelles méthodes pour valoriser un droit au bail ?

Plusieurs méthodes peuvent-être utilisées :

  • La méthode par comparaison : la valeur est appréciée en fonction de cessions comparables et intervenus récemment
  • La méthode par actualisation de l’économie de loyer : l’économie de loyer est égale à la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail en cours. La valeur du droit au bail représente alors la capitalisation du montant de cette différence sur la durée du bail restant à courir au taux normal de revenu du capital.
  • La méthode du différentiel de loyer par le coefficient de situation : on retient la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché sur laquelle un coefficient qui varie selon la nature des locaux et leur emplacement. Ce coefficient est généralement compris entre 4 et 12 pour des locaux situés en centre ville.

Les deux premières méthodes sont les moins utilisées. Les jurisprudences les plus récentes rappellent que la méthode du différentiel de loyer est la méthode usuelle en matière d’évaluation. Nos experts sont à votre disposition pour procéder à cette évaluation.

Quelles formalités pour l’acquisition d’un droit au bail ?

Sur le plan juridique l’acquisition de ce droit devra faire l’objet d’un droit d’enregistrement. Ce droit d’enregistrement doit être payé par le locataire entrant. Au niveau comptable, le droit au bail n’implique pas d’amortissement sauf si l’exploitant peut justifier d’une dépréciation.

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