En matière de transaction sur des titres de sociétés (parts sociales ou actions), la valorisation de ceux-ci est une étape indispensable en ce qu’elle va constituer la base des négociations entre cédant et acquéreur. L’intervention d’un expert neutre et indépendant est nécessaire pour une parfaite transparence entre les parties.
Le déroulement de la cession peut être plus ou moins complexe en fonction de l’ampleur et de la nature des opérations. En tous les cas, il faudra préparer la cession en définissant le projet, aménager si besoin la société pour la rendre plus attractive (restructurer les actifs sociaux par exemple), trouver les intermédiaires à l’opération (experts, comptables, avocats, banques). Ensuite viendra la procédure d’agrément et l’évaluation des titres cédés.
La valeur vénale des parts sociales peut s’établir à partir de la valeur globale de l’entreprise, notamment si aucune cession de parts sociales n’est intervenue et que par conséquent l’évaluation ne peut se faire par comparaison. La valorisation de l’entreprise s’effectue après audit global de la société, et s’appuie sur la combinaison de différentes valeurs : valeur mathématique, valeur de rendement, valeur de productivité, valeur en fonction du résultat d’exploitation…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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