Dans un contexte d’acquisition, il paraît opportun, voir indispensable, d’assoir le prix de vente sur une expertise de valeur vénale. Les enjeux et les montants, souvent importants, doivent conduire les investisseurs à avoir toutes clefs de la réflexion avant de se positionner sur un bien. Quelle que soit la typologie de l’actif, Lamy évaluation informe sur la juste valeur des biens avant toute prise de décision.
Les locaux professionnels sont d’une grande diversité (bureaux, locaux d’activité, logistique, local commercial…) et leur valorisation demande une connaissance pointue de chaque typologie d’actif et des singularités des marchés locaux. Les méthodes de valorisation sont, bien entendu différentes, en fonction de la nature du bien mais aussi des contraintes juridiques. Les évolutions structurelles des différents marchés impliquent la prise en compte d’éléments nouveaux, plus attentifs aux besoins des utilisateurs.
Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel, il n’a pas d’existence matériel, et sa valorisation, de par le fait, implique des méthodes de valorisation qui échappent aux analyses traditionnelles de valorisation immobilière. On prendra en compte des éléments comptables (REX, DCF, EBE, EBITDA…) pour déterminer la valeur de l’actif. S’agissant d’un actif professionnel, sur lequel l’acquisition revêt une importance capitale sur la réussite du projet d’exploitation, il convient d’en déterminer la juste valeur avant toute proposition de rachat, par un expert rompu à la valorisation de cette typologie d’actif.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier professionnel, l’opération de financement peut soulever un certain nombre d’interrogations portant sur la valeur de l’actif à financer. L’emprunteur peut être amené à justifier de la juste valeur du bien au prêteur. En fonction des enjeux, l’établissement prêteur devra étendre l’évaluation du risque bancaire au-delà de la solvabilité du débiteur jusqu’à la valorisation du gage, par un expert indépendant.
La valorisation de titres sociaux implique la valorisation du fonds de commerce, au préalable, pour les sociétés commerciales et la valorisation des actifs immobiliers pour les sociétés immobilières voir les deux lorsqu’une société commerciale possède des actifs immobiliers.
Quoi qu’il en soit, il s’agit d’une analyse complexe et rigoureuse dans laquelle les experts Lamy évaluation peuvent concourir à la réussite de votre acquisition.
Le droit au bail est une composante du fonds de commerce. Dans certains cas précis, Il peut à lui seul représenter l’essentiel de sa valeur. S’il existe des méthodes de valorisation rigoureuses et pointues, il n’en est pas moins que ces analyses sont suffisamment complexes pour devoir être réalisées par un expert spécialisé, doté d’une expérience significative à cette typologie d’actif et du marché dans lequel il s’inscrit.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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