La vente ou l’acquisition d’un bien immobilier professionnel peut s’inscrire dans divers contextes. Elle peut répondre à la stratégie immobilière globale de l’entreprise ou être une décision répondant au besoin de l’utilisateur (bien inadapté, refinancement, ….).
Quoi qu’il en soit, l’intervention d’un expert immobilier spécialisé à chaque typologie d’actifs et ayant une connaissance pointue des singularités des marchés locaux, s’avère être une étape indispensable lors d’une transaction d’un actif professionnel.
Par transaction d’un actif professionnel on distingue l’acquisition d’actif professionnel de la cession d’un actif professionnel.
L’acquisition d’un actif immobilier professionnel a des conséquences importantes pour une entreprise. Il s’agit, dans un premier temps, d’avoir une confirmation que la valeur vénale du bien soit bien alignée sur son prix de vente. Ensuite, il s’agit de mesurer les conséquences fiscales et comptables de l’opération. Dans un soucis de transparence vis à vis des associés ou des investisseurs, l’entré au bilan de l’actif implique que cette décision soit éclairé à dire d’expert.
La vente d’un bien immobilier professionnel, n’est pas la seule réponse à une inadéquation du bien vis à vis de son utilisation. L’externalisation de l’actif peut s’avérer être plus adaptée. La décision de céder un actif professionnel implique au préalable l’avis d’un expert immobilier pour déterminer les valeurs vénale et locative du bien et par voie de conséquences, donner l’éclairage nécessaire à la prise de décision. Enfin, lorsque la vente se justifie, il est opportun de faire appel à un expert en valorisation d’actif pour déterminer la juste valeur du bien et asseoir les éventuelles négociations, sur un rapport d’expertise rigoureux et une signature reconnue.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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