Les procédures collectives sont des régimes juridiques contraignant pour les entreprises. Elles s’inscrivent dans un contexte dans lequel le débiteur ne peut plus faire face au passif exigible avec l’actif disponible. On parle alors de la cessation des paiements dont la date sera fixée par le juge du tribunal de commerce. La procédure de sauvegarde intervient avant la cessation des paiements mais il n’en est pas moins que va se poser la question de l’actif disponible et de la valorisation des actifs immobiliers ou incorporels.
Cette procédure collective intervient quand sans être en cessation des paiements, la société manifeste le souhait d’obtenir un étalement de ces échéances. il conviendra de démontrer que l’actif disponible peut être à même de redresser l’entreprise. L’expertise de valeur des actifs immobiliers se justifie alors pour permettre à l’entreprise de ne pas être placée en redressement judiciaire.
Le redressement judiciaire implique le gel du passif et la protection des actifs de l’entreprise aux fins de maintenir l’activité et de permettre son rétablissement. La protection des actifs passe par l’établissement impératif de l’inventaire, dès le prononcé du jugement d’ouverture. Il consiste essentiellement en l’énumération, la description et l’évaluation de tous les biens du débiteur et éventuellement des garanties qui les grèvent.
La valorisation de ces actifs, à dire d’expert, prend alors tout sons sens.
La liquidation judiciaire intervient lorsque le rétablissement de l’entreprise s’avère impossible. L’activité de la société sera définitivement arrêtée et les actifs cédés pour éponger une partie des dettes. Le liquidateur, nommé par le tribunal de commerce, aura la charge de la vente des biens. Il peut s’avérer opportun de réaliser une expertise de valeur sur les actifs immobiliers ou sur certains éléments incorporels pour défendre au mieux l’intérêt de la société et de ses créanciers, voir pour un repreneur de justifier un prix de rachat de ces actifs.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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