Le retrait d’actifs immobiliers de l’entreprise peut procéder d’une logique de protection du patrimoine du dirigeant, d’obtention de liquidités, de préparation de la transmission du patrimoine aux héritiers. Deux mécanismes connus peuvent être mis en oeuvre : la constitution d’une SCI et la mise en place d’une cession-bail. Nos experts valorisent vos actifs en valeur vénale et en valeur locative.
Constituer une SCI pour y loger les actifs immobiliers de l’entreprise peut s’avérer être une solution intéressante et efficace. En effet, sortis du patrimoine de l’entreprise, les biens immobiliers sont protégés de toute liquidation judiciaire en cas de difficulté de l’entreprise. Par ailleurs, la gestion des actifs en est simplifiée puisque gérés par la SCI elle-même. C’est surtout pour des questions de transmission du patrimoine que les dirigeants optent pour cette solution. Quoi qu’il en soit, au moment de la constitution de la société, la valorisation de l’immeuble apporté ou racheté sera nécessaire.
Autre mécanisme intéressant pour procéder aux retrait d’actifs immobiliers de l’entreprise, la mise en place d’une cession bail. Il s’agira de vendre à un établissement de crédit les biens immobiliers afin d’obtenir des liquidités tout en conservant la possibilité de rester dans les locaux. A la fin de la durée du crédit-bail, qui en général s’étale sur une durée de 10 à 20 ans, la société pourra alors racheter le ou les biens à l’établissement de crédit pour en retrouver la pleine propriété. Cette solution est surtout préconisée pour les sociétés qui ont des besoins de liquidités rapidement. Présenter un rapport d’expertise objectif de valorisation de l’immeuble facilitera l’obtention de la cession-bail.
Comme exposé précédemment, il est fortement recommandé de disposer d’une expertise immobilière récente donnant une réelle connaissance de la valeur des actifs tant en valeur vénale que locative. Que ce soit dans un souci de transparence avec les associés de la SCI, en cas de valorisation d’un apport en nature, ou dans le cadre des négociations avec l’établissement de crédit-bail, détenir un rapport d’expertise objectif et indépendant sera un réel atout pour mener à bien vos projets.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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