Dans la vie d’une société, les associés ou actionnaires peuvent être amenés à procéder à une modification de la forme juridique de leur société. La loi prévoit un régime plutôt simple afin d’éviter les frais liés à la dissolution et la liquidation de la société. Il s’agit de modifier les statuts en assemblée générale et les faire enregistrer auprès des différents services concernés. L’évaluation des actifs de la société peuvent s’avérer nécessaire voire obligatoire.
La transformation d’une société consiste à changer la forme juridique de la société. Au lieu de procéder à une dissolution et une liquidation qui engendre des frais élevés, la transformation peut avoir lieu directement en assemblée en modifiant les statuts de la société. Une publication au journal d’annonce légale devra être effectuée afin d’informer les tiers de la transformation de la société. Un formulaire M2 devra également être déposé au Greffe du Tribunal de Commerce afin de faire enregistrer les différents changements.
Après une modification de la forme juridique, les associés ou actionnaires seront soumis à de nouvelles obligations fiscales, juridiques et sociales. Par exemple, un entrepreneur individuel qui souhaite monter avec un actionnaire une SAS et y apporter un bien immobilier dont il est propriétaire, devra, sauf exceptions, nommer un commissaire aux apports afin que soit évalué l’actif composant le capital social. Les règles concernant le commissariat aux apports dans les SAS s’appliquent également aux SARL. Dans tous les cas, même si la désignation d’un commissariat aux apports n’est pas obligatoire, il est conseillé de faire évaluer, par un expert neutre et indépendant, la valeur des actifs de la société transformée.
L’évaluation faite par les associés eux-même engage leur responsabilité, notamment en cas de surévaluation. Outre le risque de sanctions pénales, la surévaluation fausse la répartition des titres entre les associés. Par ailleurs les associés risquent de supporter l’insuffisance d’actifs en cas de liquidation. Se faire accompagner par un expert évaluateur permet aux associés et actionnaires concernés de se décharger de cette responsabilité. Par ailleurs, nos experts évaluateurs peuvent parfaitement accompagner les commissaires aux apports dans la réalisation de leur mission.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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