Dès lors que des actifs immobiliers sont compris dans le cadre d’un projet de fusion-absorption, être accompagné d’un expert en la matière peut s’avérer fort utile. La valorisation des actifs immobiliers doit être réalisée lors de l’étape indispensable de l’audit préalable. Nos experts disposent de toutes les compétences et l’objectivité nécessaire pour valoriser vos actifs immobiliers.
La fusion-absorption est une opération de transmission du patrimoine, c’est-à-dire le transfert de la totalité du passif et de l’actif de la société absorbée vers l’absorbante. Dresser un état des lieux des patrimoines de chacune des sociétés, absorbée et absorbante constitue une étape préalable indispensable au projet de fusion-absorption. Dès lors que des actifs immobiliers composent le patrimoine de la société absorbée, leur valorisation est nécessaire. Dans ces circonstances, et dans un souci de transparence, faire appel à un professionnel objectif et indépendant permettra notamment d’éviter toute contestation ultérieure sur la valeur.
Les méthodes utilisées par l’expert vont dépendre de la situation juridique du bien, du type d’actif évalué. En règle général, lorsque le bien est libre d’occupation, l’expert utilisera la méthode comparative alors que si l’immeuble est loué, il s’agira de déterminer sa valeur selon la méthode de capitalisation des revenus.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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