Lorsque la dissolution de la SCI est décidée par les associés, le sort des biens immobiliers est à prévoir. Avant d’étudier les différents cas possibles, il est nécessaire de revenir sur la procédure de dissolution et de liquidation de la SCI. Il est précisé que le présent article traite des liquidations amiables des sociétés, et non de la liquidation judiciaire qui poursuit un régime différent.
La disparition de la société se déroule en deux étapes : en premier lieu il s’agira de dissoudre la société et ensuite de procéder à sa liquidation. La dissolution est l’acte par lequel les associés décident de cesser l’activité de la société. Lors de la dissolution la société reste en vie et un liquidateur est nommé. La liquidation constitue la deuxième étape du processus et a pour objet de payer les créanciers et si cela est possible distribuer les bénéfices restants aux associés.
Le rôle du liquidateur est de réaliser l’actif social et d’apurer les dettes. En d’autres termes, il est chargé de procéder au recouvrement de créances de la société et de vendre les biens mobiliers et immobiliers de la société pour rembourser les dettes. Dans ces circonstances, la vente du ou des actifs immobiliers détenus par la SCI peut intervenir. Afin d’éviter tout conflit et pour plus de transparence, l’intervention d’un expert évaluateur peut s’avérer être une solution efficace.
Dès lors que toutes les dettes ont été réglées et les créances recouvrées, chacun des associés reprend ses apports et le boni liquidation sera partagé entre les associés en fonction de leurs apports, à défaut de le prévoir autrement dans les statuts. Cependant, ce partage du boni liquidation peut-être écarté dans plusieurs cas :
L’expert peut vous accompagner pour déterminer la valeur des actifs immobiliers sociaux et ce de manière neutre et indépendante.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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