Chaque année environ 60 000 entreprises sont mises en vente. Une cession d’entreprise est une phase importante où se joue souvent la survie de l’entreprise et de ses emplois. En raison de la transmission de l’activité à un repreneur, une entreprise peut être amenée également à céder un local ou un bâtiment professionnel qu’elle utilisait pour son exploitation. Nos experts répondent à vos questions et vous accompagnent dans vos projets.
Il peut se présenter deux situations. Soit les actifs immobiliers sont détenus directement par l’entreprise, soit ils sont logés au sein d’une SCI. Dans le cas où ils sont détenus directement par la société, leur valeur peut peser lourd dans les négociations et il peut s’avérer intéressant de le sortir du patrimoine de l’entreprise afin de faciliter le financement de la reprise. Il est souvent conseillé de décaler, si c’est possible, l’acquisition de l’entreprise et de l’immobilier. Nous conseillons en tout état de cause de réaliser un audit technique et de valorisation des actifs repris.
Il convient de distinguer 3 situations. Le bien être détenu par le dirigeant dans son patrimoine personnel, par la société d’exploitation ou par une SCI. En cas de vente, le régime fiscal applicable diffère en fonction des situations. Si l’immobilier est détenu directement par le dirigeant, ce dernier sera imposable sur le revenu, alors que si c’est la société qui le détient, cette dernière sera imposable au titre des plus-values professionnelles. Dans le cadre d’une SCI l’imposition dépendra du régime choisi par les associés.
L’expertise de valeur vénale immobilière si elle n’est pas obligatoire, est fortement conseillée pour mener à bien vos projets de cession-reprise. Cette expertise consiste à évaluer le juste prix d’un actif immobilier à l’instant T et dans des conditions normales de libre au marché. S’agissant des actifs immobiliers loués dans le cadre d’une activité professionnelle, l’approche d’évaluation retenue est la méthode par capitalisation du revenu (approche par les loyers ou les rendements). Pour des raisons diverses (fiscales notamment), il est indispensable de recourir à l’expertise d’un tiers indépendant et engageant sa responsabilité professionnelle au travers d’un rapport écrit.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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