Tout au long de la vie d’une société, des évolutions structurelles peuvent intervenir ayant des incidences sur le plan juridique, fiscal, comptable et, bien entendu, patrimonial. On parle alors de restructuration de l’entreprise. Il peut s’agir d’apport ou de cession d’actif, de fusion, de modification de la forme juridique ou même de liquidation. Quoi qu’il en soit, la valorisation des actifs immobiliers détenus par la société doivent faire l’objet d’une valorisation pour des raisons de pertinence et de cohérence comptable, fiscale voire pour des raisons d’équité dans une dimension successorale.
Dans un contexte de liquidation de société détenant des actifs immobiliers, il convient de s’interroger sur le devenir de ces biens. Une fois le liquidateur nommé et que celui-ci a épuré le passif avec l’actif disponible, la question du devenir des actifs immobiliers reste en suspens. Dans un contexte de vente de ces derniers, la valorisation de ces biens est indispensable pour arbitrer les décisions et assurer un maximum de transparence entre les associés.
La fusion d’entreprises est une opération par laquelle deux ou plusieurs sociétés mettent leurs patrimoines en commun, soit par le biais d’une fusion-absorption, soit par le biais d’un apport de titres voire par un apport partiel d’actif. Si les conséquences fiscales et juridiques sont différentes, il n’en est pas moins que le groupe devient économiquement identique. L’intervention d’un expert évaluateur pour valoriser les actifs immobiliers appartenant aux sociétés absorbées prend tout son sens compte tenu de l’étendue des engagements et de la transparence dû aux associés et aux actionnaires.
La modification de la forme juridique de la société lorsqu’elle s’accompagne d’un apport d’actif immobilier doit impliquer une expertise de valeur de celui-ci. En effet, si l’apport en numéraire, de par sa nature, ne soulève aucune difficulté de valorisation, un bien immobilier remplissant cette mission doit être estimé à sa juste valeur. Il s’agit d’assurer la transparence entre les associés et éviter ainsi la sous-évaluation ou la surévaluation qui viendrait fausser la répartition des titres.
La cession d’une entreprise est une opération qui doit amener le repreneur à un certain nombre de questions tant les enjeux sont importants. Un élément fondamental réside dans le fait d’arbitrer le sort des actifs immobiliers appartenant à la société ou au dirigeant (si ces actifs sont détenus par une SCI), et quel sera le poids de ceux-ci sur le prix de cession globale.
Une augmentation de capital peut avoir diverses motivations et diverses formes. Le plus souvent, il s’agit d’un moyen de financement mais il peut être question d’améliorer l’équilibre financier du bilan de la société. Elle peut prendre, notamment, la forme d’une transformation de réserves en capital, ou d’un apport d’actif. Lorsque cet actif est un bien immobilier, il s’avère vivement conseillé de faire appel à un expert en évaluation immobilière pour assurer une bonne répartition des titres et dégager la responsabilité de l’apporteur en cas de surévaluation.
La sortie du bilan d’un actif immobilier est une opération fréquente qui souvent est motivée par des raisons patrimoniales. Il s’agit de protéger le patrimoine immobilier du dirigeant du risque de défaillance de l’entreprise ou d’anticiper les problématiques de succession. Elle peut être aussi le fait d’une opération de refinancement (lease-back). Dans toutes les hypothèses, elle conduira à une augmentation des liquidités de la société mais devra s’accompagner de l’expertise de valeur vénale pour éviter les mauvaises surprises.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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