Instauré pour faire face à la crise du logement de l’après guerres, ce type de location très favorable au locataire subsiste dans le parc locatif français. Voué à disparaître progressivement, les logements loués en bail 1948 restent une cible pour les investisseurs du fait d’un abattement important sur la valeur du bien. Nos services vous accompagnent pour déterminer valeur vénale, valeur locative et valeur projetée pour ce type de bien.
Une des particularités les plus connues des baux loi 1948 est bien entendu les loyers dérisoires pouvant être pratiqués. Leurs montants étant strictement limités selon la catégorie dans laquelle ils se situent, il est possible de se retrouver avec un logement en plein Paris à 180€/mois. Chaque année les pouvoirs publics accordent des augmentations de ces loyers, sauf pour les logements en catégorie IV. La dernière augmentation date de juillet 2019 avec un taux à 1,70%.
Aucune durée minimale ou maximale est fixée pour les baux 1948, de sorte que la location peut-être à durée indéterminée. A l’expiration du bail, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux. En principe, au décès du locataire le bail est résilié, mais le droit au maintien dans les lieux illimité est transmis aux conjoints, partenaire, enfants mineurs, ascendant et personnes handicapées. La loi exclut en revanche les enfants majeurs du bénéfice du droit au maintien dans les lieux.
La sortie du bail de 1948 peut intervenir d’un commun accord entre les parties. Ils peuvent en effet signer un bail de sortie progressive de la loi de 1948 d’une durée de 8 ans permettant au propriétaire d’instaurer progressivement un loyer de marché. Aussi, le propriétaire peut lorsque le bail arrive à expiration délivrer un congé pour éviter le maintien dans les lieux du locataire. Ce congé est revanche soumis à de strictes conditions.
Déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier demande de prendre en considération de nombreux facteurs physiques, juridiques, économiques et environnementaux. L’occupation d’un logement a nécessairement une influence sur cette valeur. Plus le bail conclu sera contraignant pour le bailleur, plus le bien subira une décote importante. L’étude attentive du bail est nécessaire pour appréhender les obligations de chacune des parties. A titre indicatif, un logement occupé avec un bail 1948 peut perdre jusqu’à 40% de sa valeur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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