La fixation et la révision des loyers sont des sujets qu’il est nécessaire de maîtriser lorsqu’un propriétaire loue son bien immobilier en location nue. Surtout quand vient s’y greffer la réglementation instaurée pour les zones tendues. Nos experts font le point sur les grands principes.
En zone détendue, aucune complication, le loyer est librement fixé par le bailleur. En revanche, pour pallier aux pénuries de logement et pour éviter l’explosion des prix, les pouvoirs publics sont venus encadrer la fixation des loyers dans les zones tendues. 28 agglomérations sont concernées. Ainsi, lors du départ d’un locataire, le bailleur ne pourra proposer au nouveau locataire un loyer plus élevé.
Il est à noter que certaines locations ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers tels que le logements de fonctions et les locations saisonnières. Par ailleurs, il est toujours possible pour le bailleur d’appliquer la révision annuelle du loyer selon l’indice IRL. Enfin, le bailleur pourra procéder à une réévaluation du loyer s’il entreprend des travaux d’amélioration dans le logement ou encore lorsque le loyer appliqué à la précédente location était sous-évalué.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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