Le bail d’habitation ou contrat de location décrit les obligations et les droits du locataire et du bailleur. La loi Alur prévoit un bail type pour toutes les locations de résidences principales meublées ou nues et également pour les colocations à contrat unique.
La location meublée présente de nombreux avantages pour le bailleur. Elle est rentable de par ses loyers, les règles y sont plus souples mais présente surtout des avantages fiscaux. En location meublée, vous avez le statut de loueur meublé non professionnel qui permet de déclarer vos revenus locatifs au régime réel. Ce qui vous autorise à déduire les travaux et les frais de mobilier de vos recettes.
La location nue à un statut différent de celle meublée. Le bail d’habitation minimum est de trois ans, contre un an en meublé, réduisant considérablement les chances de vacance du bien. Une location nue vous assure un revenu locatif mais est certes moins rentable que la location meublée (jusqu’à 30% de majoration de loyer). Il est également plus compliqué de récupérer son bien immobilier en cas de nécessité.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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