Lorsqu’il est constaté un trouble anormal, en principe, les juges ordonnent la cessation du trouble et l’indemnisation de la victime pour le préjudice qu’elle a subi antérieurement. Mais qu’en est-il lorsque la cession du trouble n’est pas possible ? Lorsque la mesure pour faire cesser le trouble est disproportionnée ? Dans ces cas-là, le trouble substituera, mais une indemnisation pour la perte de valeur de votre propriété pourra être réclamée.
Plusieurs types de troubles peuvent exister (sonores, visuels, olfactifs…). En matière immobilière et notamment en cas de constructions nouvelles, on retrouve souvent les notions de perte d’ensoleillement ou perte de vue. On peut citer d’autres exemples tels que : la dégradation du paysage et de l’environnement, la création de vues directes sur la propriété voisine, les pertes d’aérations normales, les fissurations dues à la construction, la perte de luminosité… En tout état de cause, il faut pouvoir démontrer que le trouble dépasse ce qui relève des contraintes normales de la vie de voisinage. Les tribunaux rappellent qu’un dommage anormal est celui que l’on n’a pas l’habitude de subir dans tel endroit et à une telle époque déterminée. Les circonstances de temps et de lieux ainsi que la gravité du trouble sont des caractéristiques essentielles à étudier.
Le voisin qui subit un trouble anormal du voisinage pourra en premier lieu tenter d’obtenir réparation à l’amiable. En cas de désaccord, il pourra saisir les juridictions civiles. Devant les juridictions, il s’agira de prouver ce trouble. L’étude des caractéristiques environnementales et urbanistiques est importante et se faire accompagner par des professionnels, tel que des avocats et des experts, peut s’avérer nécessaire.
L’intervention d’un expert immobilier prend sens puisqu’il est capable d’analyser et de tirer les conséquences d’une perte de valeur pour le bien à valoriser.
L’expert immobilier, parmi une multitude de critères inhérents, s’affèrera à analyser, de manière prospective ou effective, le trouble. À titre d’exemple, si un immeuble de grande hauteur vient s’implanter sur la parcelle libre, jouxtant la propriété victime du trouble, il recherchera : le type de projet immobilier à construire, sa superficie, son nombre d’étage, son standing, les modifications des habitudes du propriétaire victime lors de la construction puis lors de la sortie de terre de l’immeuble futur, les pertes d’ensoleillement ou de vue suite à l’édification, le vis-à-vis en résultant, l’illiquidité en découlant…
Après une étude pointilleuse du marché immobilier local, de l’environnement immédiat et futur du bien, de sa situation juridique et enfin des qualités du bâti, l’expert immobilier sera en mesure d’appliquer certain coefficient minorateur au cas d’espèce.
Un rapport d’expertise réalisé de manière neutre et indépendante faisant apparaître les facteurs diminutifs de valeur est un bon moyen pour appuyer votre argumentation, autant dans le cadre de négociation amiable que dans le cadre d’une procédure judiciaire. Cela vous permettra de présenter un chiffrage du préjudice que vous subissez, justifié par des conclusions objectives.
La Cour d’Appel de Rennes a eu à juger d’une affaire dans laquelle un immeuble de 15 m avait été édifié à côté d’une maison et privait le propriétaire de cette dernière de la quasi-totalité de l’ensoleillement dont il disposait les mois les moins lumineux de l’année. Outre le préjudice de jouissance, ce dernier a pu obtenir indemnisation consécutive à la perte de valeur vénale de son bien de l’ordre de 10%. Si la perte de valeur aurait pu être plus élevée, l’emplacement privilégié du bien avait eu pour effet de limiter ce pourcentage à 10%. (CA Rennes, 28-11-2017, n° 16/03209)
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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