Le droit de préemption urbain (DPU) est un droit conféré aux collectivités leur permettant d’être prioritaire pour l’acquisition d’une propriété dans une zone bien définie. Le propriétaire n’a donc pas la liberté de vendre son bien à la personne de son choix.
Ce droit n’est valable que dans les zones définies par le Plan Local d’Urbanisme et si cela concerne un bâti, il doit obligatoirement être achevé depuis dix ans. La collectivité ne peut faire valoir son droit que dans le cadre de projet d’aménagements précis (écoles, logements sociaux, infrastructures sportives,…).
Si vous vendez un bien dans une zone de préemption, vous devez remplir la déclaration d’intention d’aliéner, reprenant l’indication du prix et les conditions de vente, les informations sur la situation géographique, la consistance et utilisation du bien et les coordonnées du potentiel acquéreur. Envoyée en quatre exemplaires à la mairie, cette dernière a deux mois pour se prononcer. Si la collectivité est intéressée, elle peut demander de renégocier vos conditions ou de les accepter. Si elle n’est pas intéressée, elle renoncera à son droit.
Dans le cas où vous ne seriez pas au courant de l’étendue de la zone, vous pouvez vous renseigner auprès de la commune. Aussi, le notaire s’assurera de vous mettre au courant lorsque vous demandez la mise en vente du bien.
Si la commune ne respecte pas certaines conditions ou qu’elle décide d’utiliser le bien à d’autres fins que celles mentionnées dans la décision de préemption, le droit de rétrocession entre en vigueur. Elle doit automatiquement proposer à l’ancien propriétaire de racheter le bien. Si ce dernier refuse, la commune doit faire la même demande à l’ancien acquéreur potentiel.
Par contre, si la commune utilise le bien pour une autre raison, sans vous en avoir proposé le rachat, vous avez alors cinq ans pour introduire un recours.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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