L’arbitrage fait partie des modes alternatifs de règlement de conflits et permet de désigner en tant que juge, des arbitres, experts en le domaine. Il permet donc aux deux parties de confier le conflit à un tribunal arbitral “privé”, généralement composé d’un nombre impair d’experts. Cette méthode séduit de par sa rapidité (6 à 12 mois), sa justesse et sa confidentialité.
Les litiges d’un arbitrage peuvent aussi bien concerner de petits contentieux entre locataire et propriétaire que des baux commerciaux conséquent. Pour un commerçant, dont son poste de dépense secondaire est le loyer, il est de la survie de son commerce que le jugement soit rapidement prononcé.
Il arrive également, dû à la complexité des baux, que les magistrats ne soient pas compétents en la matière, ce qui ne se produit pas lorsque vous nommez un expert. Les sentences arbitrales peuvent parfois déroger au droit pour adopter des solutions équitables.
Cette méthode plaît par le principe qu’elle vous permet de sélectionner les arbitres, dont l’expertise n’est pas à remettre en cause. Evidemment, le choix des arbitres se fait par convention entre les deux parties. Dans une affaire de litige immobilier, vous pouvez demander à un expert immobilier d’en être l’arbitre. Ce qui est également intéressant est d’avoir l’accompagnement et le conseil avisé d’un expert.
La sentence arbitrale est prononcée sans appel d’un commun accord, matérialisée par une convention d’arbitrage signée par les deux parties. Cependant, des clauses spécifiques dans cette convention peuvent amener à un appel de la sentence, mais ce n’est pas la finalité recherchée dans un arbitrage.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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