Le redressement fiscal intervient à la suite d’un contrôle fiscal, si des erreurs ou des omissions ressortent. Celui-ci vise à régulariser la base d’imposition et s’applique aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels.
Le redressement s’applique sur la majorité des impôts: impôts sur le revenu, impôts sur la fortune immobilière et impôts sur les sociétés. L’administration fiscale dispose d’un droit de reprise de trois ans pour effectuer ce redressement.
A la suite d’irrégularités, l’administration notifie le contribuable par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre indique le montant des pénalités et la motivation du redressement. Si celle-ci n’est pas motivée, la procédure est nulle.
Après réception de la notification, le contribuable est libre de refuser, de négocier ou d’accepter totalement ou en partie le redressement dans un délai de 30 jours. En cas de contestation du contribuable, l’administration procède à un examen donnant suite à une nouvelle proposition de régularisation.
Si les deux partis arrivent en désaccord malgré les propositions, elles peuvent saisir la commission départementale compétente.
Si le contribuable, considéré de bonne foi, commet une erreur ou un oubli, il devra s’acquitter de l’impôt dû avec un supplément de retard (0,20% par mois de retard). Cependant, en cas de régularisation spontanée, les indemnités de retard sont de 0,10% par mois.
Dans le cas contraire où le contribuable a délibérément fraudé, donc considéré de mauvaise foi, les pénalités peuvent s’élever jusqu’à 80% du montant de l’impôt dû et faire suite à des sanctions pénales. Dans ce cas de figure, c’est à l’administration de prouver la fraude.
Afin d’éviter d’encourir des redressements, il est fortement conseillé de s’appuyer sur des rapports d’experts préalables ou de demander à l’administration fiscale.
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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