Dès lors qu’une entreprise est propriétaire de biens immobiliers, une double imposition intervient chaque année : contribution foncière aux entreprises et taxe foncière. Toutes deux déterminées en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, nos experts reviennent sur cette notion récemment révisée.
Alors que la taxe foncière concerne tous les propriétaires de propriété bâties et non bâties, la contribution foncière des entreprises, concernent, comme son nom l’indique seulement les entreprises. La CFE et la taxe foncière sont tous deux des impôts locaux calculés à partir de la valeur locative cadastrale du bien concerné.
La valeur locative d’un bien correspond au loyer qu’un propriétaire pourrait théoriquement en retirer si le bien était loué. La valeur locative cadastrale s’appuie sur cette valeur locative qui n’avait pas été révisée depuis 1970. On constatait une disparité importante entre les valeurs locatives “actuelles” et celles posées il y a presque 50 ans, le marché immobilier ayant beaucoup évolué. Grâce à cette révision, la valeur locative cadastrale correspond mieux aux réalités du marché.
Depuis 2017, les valeurs locatives cadastrales ont été révisées. Désormais, pour les locaux commerciaux et professionnels (qui constituent une seule et même catégorie) la valeur locative cadastrale d’un local est égale au produit de sa surface pondérée par le tarif au mètre carré qui lui est applicable. Un ajustement au moyen d’un coefficient de localisation peut être appliqué pour prendre en compte la situation du local.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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