Les ventes d’immeuble sont, par principe, soumises aux droits d’enregistrement. Toutefois, lorsque la vente repose sur un bien neuf, la taxe sur la valeur ajoutée s’impose.
Le code général des impôts, dans son article 257, énonce les opérations soumises à la TVA immobilière :
– Les ventes et les apports en société de terrain à bâtir
– Les ventes d’immeubles et les cessions, sous formes de vente ou d’apport en société, de parts d’intérêt ou d’actions
– Les cessions par le constituant d’un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens
– Les livraisons à soi-même d’immeubles
Il faut distinguer les cessions entre particuliers des cessions impliquant un vendeur professionnel.
Le prix de vente d’un bien a une dimension juridique et contractuelle. Il est la contrepartie du transfert de propriété d’un bien. Le plus souvent, il est en corrélation avec la position du marché et donc avec sa valeur vénale mais la fixation du prix ne vaut pas détermination de la valeur.
Pour fixer le prix de vente d’un bien immobilier dans les meilleures conditions et à sa juste valeur, il est vivement recommandé de faire appel à un expert immobilier.
Quel que soit le contexte ou le besoin de notre client, notre équipe d’expert intervient pour déterminer la valeur des biens immobiliers et ainsi vous permettre de fixer un prix dans les meilleures conditions.
Pour déterminer le régime fiscal, il faut distinguer 2 cas :
Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à cette dernière au taux de 20 % que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.
S’il avait acheté le terrain à un non-assujetti à la TVA, elle s’appliquera sur la marge et l’acheteur doit payer 5,09 % de droits d’enregistrement, actuellement portés à 5,80 % dans la plupart des départements.
Si le professionnel avait acquis le terrain auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession. En contrepartie, l’acheteur bénéficiera de droits d’enregistrement réduits à 0,715 %.
Une SCI n’est par principe pas soumise à la TVA.
En cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA. La location non meublée et non équipée à usage d’habitation ne peut pas être soumise à la TVA. En revanche, en cas de location meublée, l’assujettissement à la TVA est automatique.
Dans quels cas opter pour la TVA ? L’option pour la TVA s’avère généralement intéressante lorsque la SCI a un montant significatif de dépenses elles-mêmes grevées de TVA. Cela lui permet de la récupérer.
La base d‘imposition de la TVA est en général le prix de vente total HT. Il est donc par principe important d’estimer la valeur vénale du bien.
Selon l’Administration, en matière de ventes immobilières, la TVA ne peut être calculée sur la marge que si le bien revendu est identique au bien acquis tant sur le plan de ses caractéristiques physiques que de sa qualification juridique, ce qui suppose en particulier que les surfaces revendues ne soient pas modifiées.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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