La fiscalité applicable à une société dans le cadre d’une transaction immobilière peut-être complexe à appréhender. Il est nécessaire de différencier 2 cas de figure pour bien le comprendre. Nos experts reviennent sur les grands principes de la fiscalité des sociétés en matière de transaction immobilière.
Lorsqu’une société est soumise à l’impôt sur les sociétés, les plus-values dégagées par la vente d’un bien immobilier s’ajoute aux bénéfices de celle-ci. Par conséquent, la société sera imposée sur son résultat au titre de l’impôt sur les sociétés, soit 33,33% maximum en fonction des bénéfices réalisés. En conclusion, inscrire un bien immobilier à l’actif de la société peut s’avérer couteux, surtout que l’associé ou l’actionnaire sera nécessairement imposé une deuxième fois lors de la distribution des dividendes.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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