La propriété immobilière ou le transfert de propriété d’un bien immobilier, implique pour les entreprises un certain nombres de conséquences fiscales. Il convient de s’interroger sur les impôts liés aux actifs immobiliers des entreprises.
La valeur locative est le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée. C’est cette valeur qui sert de base à l’imposition de la taxe foncière et de la CFE. Elle est calculée forfaitairement à partir du marché locatif de 1970. Cette valeur locative 70 est modifiée par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. Une révision générale des valeurs locatives cadastrale a été entrepris depuis 2017, mais la route est encore longue pour que cette valeur cadastrale soit en adéquation avec la réalité du marché.
Les plus values portant sur les ventes immobilières de biens professionnels ont un régime d’imposition qui varie en fonction de la nature de l’impôt auquel elles sont soumise. En effet, si celle-ci sont soumise à l’impôt sur le revenu , elle seront imposée au taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et au taux de 17,2 % au titre des prélèvement sociaux. Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle sera imposée au taux d’IS en vigueur.
Certaines entreprises ne sont pas utilisateurs de leurs actifs immobiliers et voient d’un bon oeil la constitution d’un patrimoine immobilier. L’externalisation de leur actifs implique la création de revenus dont il conviendra de déterminer le régime d’imposition. D’autres sociétés ont pour objet de constituer et de gérer un patrimoine immobilier. Nous nous attacherons ici à, la question des loueurs meublé professionnel (LMP).
La TVA immobilière s’impose aux ventes de biens immobiliers neuf achevés depuis moins de 5 ans vendus par des professionnels assujetti à la TVA. Elle concerne les ventes et apports en société de terrain à bâtir, de biens immeubles, de droits représentatifs de bien, de contrat de fiducie, ou de livraison à soi-même d’immeuble.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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