Si vous êtes propriétaire, le prêt hypothécaire est un moyen d’obtenir des liquidités en mettant en garantie votre bien. Vous pouvez ainsi conserver votre bien et investir dans votre nouveau projet. Votre bien peut être de tout type et de toute nature, le montant du prêt variera en fonction de sa valeur vénale. Vous pouvez contracter ce prêt en tant que propriétaire ou en tant que SCI.
Avant toute chose, il vous fera faire une expertise de votre bien, sur laquelle la banque va se baser et prendre sa décision. La durée du prêt sera fixée en fonction de votre capacité à rembourser, elle oscille entre 10 et 30 ans. La banque ne vous demandera généralement pas d’assurance ni de contrôle médical.
La marge hypothécaire correspond au montant que va vous attribuer la banque en contrepartie de votre bien. Votre bien devra donc être conditionner à une expertise immobilière.
Pour procéder, la banque va déterminer le ratio hypothécaire correspondant au rapport entre le montant du prêt et la valeur vénale de votre bien. Ce ratio indique la faisabilité de votre projet et peut varier entre 50 et 110 % en fonction de votre situation. Chaque banque possède des critères et des évaluations de risques différents.
La marge se calcule alors en multipliant le ratio à la valeur vénale de votre bien, en retirant les éventuels prêts immobiliers sur le bien.
L’inconvénient principal de ce prêt est qu’il peut vous coûter cher. En effet, l’hypothèque est faite par acte notarié auquel s’ajoute des frais de publication et le coût de la mainlevée à la fin du remboursement.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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