La tutelle est une mesure de protection de la personne et de son patrimoine prise par décision judiciaire. Cette mesure s’applique pour les personnes en incapacité d’effectuer de manière éclairée des actes de tous les jours. Cela s’applique pour les personnes majeures altérées par un handicap mental ou physique. Cette personne protégée est alors représentée par un tuteur. Le juge délimite, au cas par cas, les actes pouvant être effectués par la personne sous tutelle et son tuteur.
Le tuteur, nommé par le juge, se doit d’effectuer quelques formalités. Sa première mission consiste à réaliser un inventaire des biens de la personne dans les six mois après le jugement. Si la personne sous tutelle possède un bien immobilier, le bien devra être estimer. Les biens ne dépassant pas le seuil des 250.000 euros pourront être éventuellement évalués par deux agences immobilières distinctes, à la condition que les estimations soient similaires en termes de valeur. A l’inverse, il est recommandé de passer par un expert immobilier pour faire estimer des biens de plus de 250.000 euros. Le juge devra se prononcer quant à la véracité et l’objectivité de l’expertise.
Un des rôle du tuteur est de veiller à ce que le patrimoine immobilier ne se déprécie pas. C’est à dire qu’il doit s’employer à la maintenance et à la gérance des biens.
Il sera également obligatoire pour le tuteur de souscrire des assurances pour les biens. L’assureur pourra lui aussi demander une expertise et contre expertise de la part d’experts immobiliers.
Chaque juge est libre d’apprécier les documents fournis. Cependant si le juge estime que les documents ne sont pas probants, il nommera, aux frais du tuteur, un professionnel qualifié. Il est donc judicieux de recourir à un professionnel, en sa qualité d’expert immobilier, pour éviter tout contentieux futur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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