Après le décès, les héritiers se retrouvent en indivision des biens de la succession en attendant le partage de cette-dernière. Mais à tout moment, un des héritiers peut sortir de l’indivision, s’il n’y a pas de jugement ou de convention d’indivision. Cela peut se faire soit via la vente des parts soit via le partage.
La première option est de vendre vos parts. Ces parts peuvent être revendues à un co-indivisaire. Cependant, si ce dernier devient le seul indivisaire, il peut sortir de l’indivision et devient pleinement propriétaire. Cette vente sera réalisée chez le notaire, sans droits de mutation mais avec un droit de partage de 2,5%. Si vous décidez de vendre les parts à un tiers, les co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption, leur permettant de racheter vos parts. A noter que cette démarche doit se faire par voie d’huissier.
La deuxième option est de vendre le bien. Cette décision peut se prendre à l’unanimité entre les indivisaires. Néanmoins le bien peut également se vendre à la majorité ⅔ des parts si certaines conditions sont réunies. Si un des indivisaires s’y oppose, il vous faudra saisir le Tribunal Judiciaire pour effectuer une vente aux enchères.
D’un commun accord, les indivisaires peuvent se partager le bien en lots représentant la valeur de leur part respective. Si cela ne peut se faire équitablement, une soulte sera versé à l’indivisaire en tant que compensation. Cet acte se fait chez le notaire avec des droits de partage de 2,5%.
Si un accord n’a pu être trouvé, un indivisaire peut demander le partage judiciaire. Cela se fait par assignation au greffe du Tribunal Judiciaire où le juge procédera au partage équitable. Cette procédure est très onéreuse car il vous faudra prendre un avocat et le juge désignera un expert.
L’indivision est une source de conflit interne, elle peut prendre une envergure considérable allant jusqu’au tribunal, qui n’est pas sans frais. Avoir recours à un expert immobilier vous garantira un rapport objectif, évitant les contestations. Cet expert pourra par conséquent vous éviter des conflits familiaux regrettables.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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