La donation-partage a l’avantage de régler tout ou partie de la succession par anticipation. Elle consiste en un partage immédiat et définitif des biens entre les bénéficiaires. Elle ne peut, en principe, être contestée au décès du donateur. Même si la donation-partage revêt des atouts de taille par rapport à la donation simple, il n’en est pas moins que la vigilance doit s’imposer car les avantages de cette donation peuvent très vite disparaître si l’on n’y prend pas garde.
La caractéristique principale de cet acte est de déterminer la valeur des biens au jour de la signature de l’acte et ainsi non-seulement anticiper la transmission du patrimoine mais aussi sa valeur.
Le donateur doit déclarer le bien donné pour sa valeur vénale, c’est à dire la valeur à laquelle il peut être vendu à un instant T dans des conditions de libre marché. Il arrive souvent que des désaccords surgissent ensuite entre les héritiers pour des différences de valorisation ou de plus-value immobilière sur ces biens. Prenons l’exemple, d’une donation-partage ou l’un des bénéficiaires se voit octroyer un appartement à Lyon et l’autre bénéficiaire un appartement à Toulouse, de même valeur.
Il convient dans un souci d’équité entre les bénéficiaires de faire réaliser une expertise de valeur vénale par un expert compétent et ayant une connaissance pointue des marchés locaux, pour éviter toute contestation des valeurs.
La remise en cause des avantages intervient souvent lorsqu’un enfant a reçu un lot inférieur à sa part de réserve et que les biens qui subsistent lors de la succession ne suffisent pas à la compléter.
Il convient alors de veiller à ne pas atteindre la réserve lors de la donation. Il peut s’avérer complexe de déterminer la valeur des biens et de ce fait, faire courir un risque de surévaluation ou de sous-évaluation ayant comme conséquence la remise en cause des avantages de la part d’un des bénéficiaires.
Lamy Evaluation accompagne les parties à la donation dans la valorisation des biens immobiliers et sécurise les actes pour prévenir les risques de remise en cause des avantages comme pour en faire état.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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