Si lors d’un mariage les époux se sont mariés sans contrat, ils sont alors sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Pour ce faire, le juge aux affaires familiales nomme un notaire pour partager et liquider la communauté. Le partage et la liquidation devra forcément passer par la détermination de la valeur vénale du bien immobilier, effectuée par un expert immobilier neutre et indépendant.
Lorsqu’il existe un bien immobilier, l’un des époux peut demander que le bien lui soit attribué : c’est une attribution préférentielle.
Lors de la liquidation d’un régime communautaire, on distingue les biens propres et les biens communs :
La liquidation de communauté passe par la réalisation d’un bilan des comptes entre époux. Une fois l’évaluation des créances et des dettes effectuées, il faut procéder à la répartition des biens.
Il est fréquent que des désaccords naissent au moment de la liquidation du régime matrimoniale, notamment concernant la valeur vénale des biens immobiliers.
Déterminer quels sont les biens propres et les biens communs n’est pas très complexe. En revanche, déterminer la valeur des biens immobiliers soulève, bien souvent, des désaccords qui ne sont solubles que par l’intervention d’un expert immobilier.
La valorisation d’expert apporte une analyse objective et indépendante permettant aux époux de trouver une solution à leur désaccord. Si le dossier est porté devant le juge, le rapport d’expertise nourrira le dossier du requérant et attestera de la valeur de l’actif.
Notre équipe expertale dispose d’une connaissance approfondie des marché locaux et chaque expert est affecté à une typologie d’actif. Rigueur et compétence, sont les maîtres mots de LAMY évaluation.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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